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Rückschneidungsanspruch von Nachbarbaum auch bei drohendem Verlust seiner Standfestigkeit

Wenn die Äste einer Schwarzkiefer auch schon seit über 20 Jahren über die Grundstücksgrenze hinauswachsen, darf der beeinträchtigte Grundstücksbesitzer diese auch dann zurückschneiden, wenn der Baum dadurch einzugehen droht oder seine Standfestigkeit verliert (BGH, Az. V ZR234/19).

Ärztliches Gutachten bei Kündigungswiderspruch wegen krankheitsbedingter Härte erforderlich

Ein hohes Alter oder eine lange Mietdauer allein begründen noch keinen Härtefall gegenüber einer Eigenbedarfskündigung. Kommt jedoch eine substantiiert vorgetragene gesundheitliche Beeinträchtigung hinzu, ist das Gericht verpflichtet, ein ärztliches Sachverständigengutachten zu den Auswirkungen der Kündigung für den Gesundheitszustand des Mieters einzuholen. Das Gericht darf nicht aufgrund vermeintlich eigener Sachkunde entscheiden (BGH, Az. Vlll ZR 64/19).

Hausverkäufer darf alte Bleirohre nicht verschweigen

Der Verkäufer eines Hauses, in dem noch alte Bleirohre verbaut sind, darf deren Vorhandensein nicht verschweigen. Anderenfalls muss er später für den Austausch dieser Rohre aufkommen (OLG Düsseldorf, Az. 24 U 251/18).

Einstellung eines Au-Pair-Mädchens kann für Eigenbedarfskündigung ausreichend sein

Ein berufstätiges Ehepaar mit drei betreuungsbedürftigen Kindern kann eine Kündigung auf Eigenbedarf für Räume zwecks Nutzung durch ein Au-Pair-Mädchen stützen, wenn dadurch die Berufstätigkeit beider Eheleute im Hinblick auf die Kinderbetreuung aufrecht erhalten werden kann (AG München, Az. 473 C 11647/20).

Änderung des Verteilungsschlüssels für eine Wohnungseigentumsanlage zulässig

Die Änderung eines Verteilungsschlüssels für Betriebskosten durch Mehrheitsbeschluss setzt nicht voraus, dass der geltende Kostenverteilungsschlüssel einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt oder dass aufgrund sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist. Die neue Kostenverteilung darf aber nicht willkürlich sein (BGH, Urt. v. 02.10.2020, V ZR 282/19).

Verwalterwahl: Eckdaten müssen bekannt sein

Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote innerhalb der Einladungsfrist zukommen zu lassen. Eine Bekanntgabe erst in der Eigentümerversammlung genügt nicht (BGH, Urt. vom 24.01.2020, V ZR 110/19).

Kein Ersatz der Maklerkosten bei Hauskauf

Ein Mieter, der aufgrund einer schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters das Mietverhältnis berechtigt kündigt und anschließend Eigentum zur Selbstnutzung erwirbt, kann die dafür angefallenen Maklerkosten nicht vom Vermieter als Kündigungsfolgeschaden ersetzt verlangen (BGH, Urt. v. 09.12.2020, VIII ZR 371/18).

Baumfällkosten sind umlagefähig

Die erforderlichen Kosten für das Fällen abgestorbener oder absterbender Bäume sowie für deren Abfuhr und Entsorgung stellen umlagefähige Betriebskosten im Rahmen der Position Gartenpflege dar. Für die Umlegbarkeit solcher Kosten ist eine Neu- bzw. Ersatzanpflanzung nicht erforderlich (LG München I, Urt. v. 19.11.2020, 31 S 3302/20).

Keine Selbsthilfe auf dem Nachbargrundstück

Die Anzeige der geplanten Arbeiten ist Voraussetzung für die Ausübung des nachbarschaftlichen Hammerschlags- und Leiterrechts. Äußert sich der Nachbar nach entsprechender Ankündigung nicht, darf der Berechtigte das Nachbargrundstück ohne Weiteres für die Durchführung der Arbeiten betreten und nutzen. Verweigert der Nachbar hingegen das Betreten seines Grundstücks, darf der Berechtigte das Recht – außer im Falle des Notstands – nicht im Wege der Selbsthilfe eigenmächtig durchsetzen, sondern muss die Duldung gerichtlich durchsetzen (OLG München, Urt. v. 15.10.2020, 8 U 5531/20).

Keine fristlose Kündigung wegen Krankheit

Ein Gewerberaummieter ist nicht deshalb zur fristlosen Kündigung berechtigt, weil ihm eine schwere Erkrankung die Nutzung der Mieträume unmöglich macht. (OLG Rostock, Urt. v. 09.07.2020, 3 U 78/19)

Wegerecht entsteht nicht durch „Gewohnheitsrecht”

In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch außerhalb des Grundbuches nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter der Voraussetzung des § 917 BGB entstehen, nicht aber durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung unter Grundstücksnachbarn, die in der Annahme erfolgt, hierzu schuldrechtlich oder nach § 917 BGB berechtigt oder verpflichtet zu sein (BGH, Urt. v. 24.01.2020, V ZR 155/18).

Für die Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich

Auch wenn im Mietvertrag die Wohnfläche die Wohnfläche unzutreffend angegeben ist, sind für die Betriebskostenabrechnung nur die tatsächlichen Flächenverhältnisse maßgeblich. Es gibt keine Verpflichtung im Mietvertrag die Fläche des Mietobjektes anzugeben (BGH, Urt. v. 16.01.2019, Vlll ZR 173/17).

Bei Betriebskostenabrechnungen kann der Mieter auch Einsicht in die Zahlungsbelege verlangen

Ein Wohnraummieter ist berechtigt, die Betriebskostennachzahlung zu verweigern, wenn er lediglich die der Anrechnung zugrundeliegenden Rechnungen, nicht aber die entsprechenden Zahlungsbelege einsehen durfte (BGH, Urt. v. 09.12.2020, Vlll ZR 118/19).

Beweislast bei Sachmängeln

Versichert der Verkäufer im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages, dass ihm keine unsichtbaren Mängel bekannt sind, obliegt dem Käufer bei einem baurechtswidrigen Zustand (Ausbau der Garage zu Wohnzwecken) die Darlegungs- und Beweislast für eine vorvertraglich unterbliebene Aufklärung über die baurechtswidrige Nutzung der Garage (BGH, Urt. v. 06.03.2020, V ZR 2/19 ).

Keine Verwertungskündigung bei ersatzlosem Abriss eines Gebäudes

Nur bei sehr erheblichen Nachteilen und konkreter Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz kann die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Hinblick auf den geplanten Abriss eines Gebäudes nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gerechtfertigt sein. Allein dass sich der Einbau eines neuen Badezimmers bei der gegebenen niedrigen Miete längerfristig nicht amortisiert, reicht als Kündigungsbegründung nicht aus (BGH, Urt. v.16.12.2020, Vlll ZR 70/19).

Keine Stimmrechtsbegrenzung bei WEG durch Miteigentümergemeinschaft

Auch wenn nach der Teilungserklärung in einer WEG das Kopfstimmenprinzip gilt, haben die Eigentümer jeder Wohnung je eine Stimme. Gehört eine Wohnung einem Eigentümer allein und hat Miteigentum an einer anderen Wohnung haben die Eigentümer jeder Wohnung je eine Stimme. Die Begrenzung auf nur eine Stimme gilt nur bei absoluter Eigentümeridentität (BGH, Urt. v. 20.11.2020, V ZR 64/20).

Gewerbemiete muss im Lockdown angepasst werden.

Bei einem vermieteten Ladenlokal, in dem ein Textileinzelhandelsgeschäft betrieben wird, stellt ein behördlich angeordneter Lockdown eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB dar mit der Folge, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte zu reduzieren ist (Oberlandesgericht Dresden AZ 5 U 1782/20).

Keine Haftung der WEG bei Übertragung der Streupflicht an Hausmeister

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Räum- und Streupflicht auf einen Hausmeister übertragen hat, kann bei Verletzung dieser Pflicht durch den Hausmeister nicht auf Schadensersatz sowie Schmerzensgeld nach dem Sturz einer Fußgängerin in Anspruch genommen werden (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urt. v. 07.12.2020, 9 U 34/19).

Keine Verwirkung des Maklerprovisionsanspruchs bei Verkauf des Hauses eigener Eltern

Ein Makler verliert seinen Provisionsanspruch nicht schon dadurch, dass das vermittelte Objekt seinen Eltern gehört. Es muss ein echter Interessenskonflikt vorliegen, um einen Verzicht auf die Ansprüche zu erzwingen (AG Königswinter, AZ 9 C 60/19 – LBS-Infodienst Recht und Steuern v. 29.03.2021).

Apotheken müssen barrierefrei sein

Auch eine nur fünf Zentimeter hohe Stufe vor einer Apotheke ist nach der Apothekenbetriebsordnung unzulässig und muss auch dann beseitigt werden, wenn Umbaukosten von mehreren Tausend Euro anfallen. Eine Apotheke muss für Rollstuhlfahrer ohne fremde Hilfe zugänglich sein (Verwaltungsgericht Düsseldorf v. 20.05.2020-16 K 7633/18).

Fortzahlungspflicht für Gewerbemiete trotz Corona-Lockdowns

Die staatlich verordnete Schließung eines Modegeschäfts stellt keinen Mietmangel dar und somit auch keinen Mietminderungsgrund. Die Schließung aufgrund Verordnung dient dem Gesundheitsschutz der Bürger und beruht nicht auf einem Mangel der Mietsache (LG Frankfurt Az. 2-15 O 23/20; LG Oldenburg Az. 8 O 1268/20).

Kein Anspruch auf Auswechselung des Mieters

Mieten mehrere Mieter gemeinsam eine Wohnung, kann dem Vermieter bei Ausscheiden eines Mieters kein neuer Mieter aufgezwungen werden. Eine Ausnahme besteht nur im Falle der gesetzlich geregelten Folgen der Ehewohnung im Falle der Ehescheidung. Der Auszug eines von mehreren Vertragspartnern aus der Wohnung lässt das Mietverhältnis grundsätzlich unberührt. Dieser kann das Mietverhältnis weder ganz noch teilweise kündigen und haftet auch nach seinem Auszug als Gesamtschuldner für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis (LG Berlin v.  17.04.2020 Az. 65 S 176/19).

Trittschallschutz nach Austausch des Teppichbodens durch Fliesen

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet bei Austausch des Bodenbelags von Teppichboden durch Fliesen den Eigentümer der darunter liegenden Wohnung unter Beachtung der Schallschutznorm (DIN 4109) nicht unzumutbar zu beeinträchtigen (BGH, Urt. v. 20.06.2020, Az. V ZR 173/19).

Schadensersatz bei Dübellöchern und Latexfarben

Der Mieter ist zum fachgerechten Verschließen aller Dübellöcher und sonstigen Bohrlöcher verpflichtet und muss bei Unterlassung Schadensersatz leisten. Gleiches gilt, wenn die Räume mit knalligen Farben z.B. kräftigen Latexfarben gestrichen wurden (LG Wuppertal, 16.07.2020 Az. 9 S 18/2020; abweichend von AG Mönchengladbach ZMR 2013/724, das Beseitigungspflicht nur bei einem Übermaß von Dübellöchern sieht).

Rückbau von Treppenlift

Der Rückbau eines Treppenliftes in einer Wohnungseigentumsanlage kann von einem 87- jährigen Miteigentümer auch dann nicht verlangt werden, wenn seine gehbehinderte Ehefrau verstorben ist und er selbst noch relativ gut zu Fuß ist. Da sich letzteres schnell ändern könne, ist ihm kein Rückbau zuzumuten, weil er bei eigener Gehbehinderung erneut eine Erlaubnis für den Lift beantragen müsse, was viel Zeit koste, zumal Abbau und erneuter Einbau sehr kostenträchtig seien (AG Kassel, Urt. v. 24.10.2019, Az. 800 C 2005/19).

Vermietungsannonce „Nur an Deutsche”

Eine öffentlich abrufbare Annonce, mit der eine Wohnung explizit „nur an Deutsche” angeboten wird, ist ein ausreichendes Indiz für eine Benachteiligung dadurch ausgeschlossener nicht deutscher Bewerber aufgrund ihrer Rasse oder ethnischer Herkunft. Eine Entschädigung nach dem AGG (Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz) von (mindestens) 1.000 Euro ist angemessen (AG Augsburg, Urt. v. 10.12.2019, Az. 20 C 2566/19).

Erbschaftsteuerfreibetrag für Enkel auch für Urenkel?

Im Gegensatz zu Enkeln, die einen Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuerfreibetrag von 200.000 Euro für sich in Anspruch nehmen können, steht Urenkeln nur eine solcher von 100.000 Euro zu, wenn Großeltern und Eltern noch nicht verstorben sind (Bundesfinanzhof, Urt. v. 27.07.2020, Az. II B 39/2020).

Eltern-Kind-Zentrum ist möglich

In einer Eigentumsanlage, die in der Teilungserklärung im Erdgeschoss Läden und in den Obergeschossen Wohnungen vorsieht, kann der Betrieb eines Mini-Kindergartens für Kleinkinder am Vormittag und ein Spielgruppenbetrieb für ältere Kinder am Nachmittag trotz kinderüblichen Lärms auch dann nicht untersagt werden, wenn der Lärmpegel höher als in einem Ladengeschäft ist. Dieses ergibt sich daraus, dass Kindertageseinrichtungen unter einem besonderen Toleranzgebot stehen und Kinderlärm nicht an den üblichen Obergrenzen des Bundesimmissionsschutzgesetzes gemessen werden darf (BGH, Urt. v. 13.12.2019, V ZR 203/18).

Kündigung wegen freilaufender Hunde

Mietern, die trotz wiederholter Abmahnung ihre Hunde auf der Gemeinschaftsfläche des Mietshauses unangeleint laufen lassen, kann fristlos gekündigt werden. Darin ist sowohl eine beharrliche Pflichtverletzung gegen die Hausordnung zu sehen als auch eine Störung des Hausfriedens zu sehen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt (BGH, Beschl. v. 02.01.2020 VIII ZR 328/19).

Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag

Vereinbaren im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages die Vertragsparteien die Umlage der „Betriebskosten” ohne weitere Erläuterungen, sind davon alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten Kostenarten nach §§ 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i. V. m. § 2 BetrKV erfasst (BGH, Urt. v. 08.04.2020, Az. XII ZR 120/18).

Fehlerhafte Baumkontrolle des Dienstleisters einer WEG

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die im Rahmen ihrer Verkehrssicherungspflicht einen Dienstleister mit einer Baumkontrolle beauftragt, haftet nicht für den Schaden durch einen kurz danach herabfallenden Ast auf das Auto eines Wohnungseigentümers. Die Verkehrssicherungspflicht wird auch dadurch erfüllt, wenn diese an eine Fachfirma delegiert wird (BGH, Urt. v. 13.12.2019; Az. V ZR 43/19).

Abzug für Instandhaltung bei Modernisierungsmieterhöhung

Bei einer modernisierenden Erneuerung von Bauteilen oder Einrichtungen kann der Vermieter die dafür aufgewendeten Kosten (8 Prozent pro Jahr seit 2019) auch dann nicht vollständig auf den Mieter umlegen, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung zwar noch kein „fälliger” Instandsetzungsbedarf bestand, aber bereits ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer verstrichen war. In diesem Fall ist ein Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten geboten (BGH, Urt. v. 17.06.2020, Az. VIII ZR 81/19).

Mietminderung wegen Baulärms meist unbegründet

Eine Mietminderung wegen Baulärms von benachbarten Grundstücken begründet zumindest dann keinen Anspruch auf Mietminderung, wenn die Lärmquelle nach Abschluss des Mietvertrages auftritt, keine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag gegeben ist und auch der Vermieter selbst keinen Abwehr- und Ersatzanspruch hat (BGH, Urt. v. 29.04.2020, Az. VIII ZR 31/18).

Falsche Anpreisung im Maklerexposé

Die Anpreisung in einem Maklerexposé, ein Gebäude sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer aufzunehmen“, begründet keine Beschaffenheitsgarantie, sofern diese nicht im notariellen Kaufvertrag Niederschlag gefunden hat (OLG Dresden, Beschl. v. 17.03.2020, Az. 4 U 2183/19).

Mietminderung wegen erhöhter Raumtemperatur

Mieter, die sich bei hohen Innentemperaturen auf einen Mangel der Mietsache berufen wollen, müssen nicht nur detaillierte Angaben über die Innenraumtemperaturen machen, sondern auch die damit korrespondierenden Außentemperaturen beziffern können (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 12.09.2019, Az. I -24 U 197/18).

Wohnungseigentümerversammlung auch am Pfingstmontagabend zulässig

Die Anberaumung einer Wohnungseigentümerversammlung ist auch für 19 Uhr an einem Pfingstmontagabend zulässig. Solange auf Kirchenbesucher Rücksicht genommen wird, sind Sonntage und kirchliche Feiertage grundsätzlich geeignet, Wohnungseigentümerversammlungen abzuhalten (LG Frankfurt am Main, Beschl. v. 17.12.2019, Az. 2-13 S 129/18).

Abberufung eines WEG-Verwalters

Ein Wohnungseigentümer kann einen Wohnungsverwalter auch gegen den Willen der Mehrheit durch gerichtlichen Beschluss abberufen lassen, wenn aufgrund objektiv nachvollziehbarer Erwägungen zu befürchten ist, dass der Verwalter sein Amt nicht ausreichend objektiv und neutral führt.

Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es der Verwalter entgegen sonstiger allgemeiner Übung ablehnt, mit einem Wohnungseigentümer per E-Mail zu kommunizieren oder auch sonst aus objektiver Sicht bei widerstreitenden Interessen der Wohnungseigentümer jegliche Neutralität vermissen lässt (LG Hamburg, Urt. v. 06.11.2019, Az. 318 S 48/18).

Zugluft am Fenster

Zugluft und das gelegentliche Eindringen von Regenwasser aufgrund eines einfach verglasten Wintergartens einer Altbauwohnung stellen mietrechtlich keinen Mangel dar, d.h. der Mieter ist nicht zur Mietminderung berechtigt (AG Berlin-Charlottenburg, Az. 226 C 211/18).

Höchstgrenze bei sog. Kleinreparaturklausel

Die in Mietverträgen vereinbarte übliche Kappungsgrenze bei der Beteiligung des Mieters an Kleinreparaturen ist mit 150 Euro pro Reparatur noch zulässig (AG Berlin, Urt. v. 05.02.2020, Az.15 C 256/19).

Keine Schutzvorschriften für Wohnmieter bei Gewerberaum

Überlässt ein Vermieter Wohnraum an gemeinnützige Vereine, um dort Wohnraum für von diesen betreute Personen zu ermöglichen, gelten nicht die üblichen Wohnraumschutzvorschriften (z. B. Kündigungsschutz) des Wohnraummietrechtes. Gleiches gilt für eine Stadt oder Gemeinde, die z.B. Wohnraum zur Unterbringung von Flüchtlingen anmietet (BGH, Urt. v.23.10.2019, Az. XII ZR 125 /18).

Kein Wegerecht trotz jahrzehntelanger Duldung

Eine jahrzehntelange Duldung der Mitnutzung einer Zuwegung auf dem Nachbargrundstück begründet kein Wegerecht kraft gewohnheitsrechtlicher Übung (BGH, Urt. v. 24.01.2020, Az. V ZR 155/18).

Beidseitig begrenzter Kündigungsverzicht gilt nicht bei Gewerberaum

Im Gewerberaummietrecht ist im Unterschied zum Wohnraummietrecht ein beiderseitiger Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung auch für die Dauer von 60 Monaten möglich. Im Wohnraummietrecht darf ein formularmäßig ausgedruckter beiderseitiger Kündigungsverzicht maximal vier Jahre betragen (BGH Az. XII ZR 125/18).

Kosten für Notfallbereitschaft des Hausmeisters nicht umlegbar

Der Vermieter einer großen Wohnanlage ist nicht berechtigt, die Kosten für die Notfallbereitschaft des Hausmeisters für Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch auf die Mieter umzulegen (BGH, Az. VIII ZR 62/19) .

Fehlerhafte Angaben über Mietertrag berechtigen zum Schadensersatz

Der Verkäufer eines Mietshauses, der in der Anlage zum notariellen Kaufvertrag die Jahresnettomiete fehlerhaft mit 60.000 Euro gegenüber der tatsächlich erzielten Miete von 47.000 Euro angibt, ist dem Hauskäufer zum Schadensersatz verpflichtet (OLG Köln 3 U 24/18).

Falsche Angaben über Einbauküche berechtigen zum Schadensersatz

Hat der Verkäufer im Vorfeld eines Hauskaufvertrages falsche Angaben über den Anschaffungspreis der Einbauküche gegenüber dem Käufer getätigt und dadurch einen überhöhten Ablösungspreis erzielt, ist er dem Käufer zum Schadensersatz verpflichtet (OLG München Az. 20 U 556/19).

Kein Schadensersatzanspruch gegenüber Garagenbesitzer bei erlaubter Selbsthilfe

Ein Garagenbesitzer, der einen unerlaubt in seiner Zufahrt parkenden PKW aus der Einfahrt schiebt und dadurch einen Getriebeschaden an diesem Fahrzeug verursacht, haftet dem PKW-Besitzer nicht auf Schadensersatz (AG München Az. 132 C 2617/18).

Mehrkosten für ordnungsgemäße Mülltrennung sind umlegbar

Wenn die ordnungsgemäße Wertstofftrennung trotz Hinweisen und Mahnungen des Vermieters in einem Mehrfamilienhaus nicht klappt, kann der Vermieter die Mehrkosten für die Nachkontrolle und das Nachsortieren des Mülls auf die Mieter als Betriebskosten umlegen (Amtsgericht Frankenthal, Az. 3a C 288/18).

 Endreinigung nur durch eine vom Vermieter ausgewählte Firma?

Eine Vertragsklausel, wonach der Vermieter nach Auszug des Mieters eine Firma für die Endreinigung bestimmen darf, ist unwirksam (Amtsgericht Hamburg-Blankenese Az. 531 C 60/17).

Darf Drohne abgeschossen werden?

Eine mit einer Kamera versehene Drohne, die immer wieder über einem stark abgeschirmten Privatgrundstück kreist, darf im Zweifelsfall vom Grundstückseigentümer sogar mit einem Luftgewehr abgeschossen werden. Im betreffenden Fall handelte sich um einen Notstand, bei dem das Persönlichkeitsrecht der minderjährigen Kinder und ihrer Mutter und das Eigentumsrecht der Familie verletzt wurde (Amtsgericht Riesa Az. 9 Cs 926 Js 3044/19).

Trotz irrtümlicher Wohnflächenangabe bleibt Mieterhöhung wirksam

Eine Mieterhöhung bleibt auch dann wirksam, wenn die vermeintliche Wohnfläche von 114 Quadratmetern durch einen Sachverständigen später auf 102 Quadratmeter korrigiert wird. Voraussetzung ist allerdings, dass die erhöhte Miete auch bei tatsächlicher Wohnungsgröße noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt. (BGH AZ: VIII ZR 234/18)

Haus zu früh an Tochter verschenkt – Erbschaftsteuernachzahlung!

Für eine Witwe, die das selbstgenutzte Familienheim von ihrem Ehemann steuerfrei ererbt hat, dieses eineinhalb Jahre später an ihre Tochter überträgt, entfällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit. Das gilt auch dann, wenn sich die Witwe das lebenslange Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht vorbehalten hat, weil die zehnjährige Haltedauer noch nicht abgelaufen war. (BFH-Urt. v. 11.07.2019, Az. II R 38/16)

Käufer muss sich um Versicherungsschutz kümmern

Der Käufer einer Immobilie kann sich nicht darauf verlassen, dass der Verkäufer einen aus seiner Sicht ausreichenden Versicherungsschutz abgeschlossen hat. Auch wenn nach Übergabe der Immobilie diese durch Unwetter erheblich beschädigt wurde und der Verkäufer den Versicherungsschutz zum Übergabezeitpunkt gekündigt hatte, war der Verkäufer nicht verpflichtet den Käufer über den aktuellen Versicherungsstatus zu informieren. Stattdessen obliegt es dem Käufer eines Objektes sich über den Versicherungsschutz zu informieren, sobald die Lasten und Versicherungspflichten auf ihn übergegangen sind. (OLG Hamm, Az. 22 U 104/18)

Kautionsabrechnung durch schlüssiges Verhalten möglich

Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat er nach Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und ggfs. welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. (BGH, Urt. v. 24.07.2019, Az. VIII ZR 141/17)

Nachbar haftet für Erschütterungsschäden

Verursacht eine Baustelle durch Erschütterungen massive Schäden am Hausgrundstück des Nachbarn, so haftet der Eigentümer des Grundstücks, auf dem gebaut wird, verschuldensunabhängig gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB für die Schäden, auch wenn die Erschütterungen die Richtwerte der DIN nicht überschreiten. Dies gilt auch für die Verschlimmerung von Vorschäden. Diese sind lediglich bei der Berechnung der Schadenshöhe zu berücksichtigen. (OLG München, Urt. v. 11.09.2019, Az. 7 U 4531/18)

Fortgeltung des Wirtschaftsplans zulässig

Wohnungseigentümer können per Mehrheitsbeschluss entscheiden, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll. Eine abstrakt-generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf allerdings einer Vereinbarung. Auch ein Fortgeltungsbeschluss entbindet den Verwalter nicht von seiner Pflicht, für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. (BHG, Urt. v. 14.12.2018, Az. ZR 2/18)

Nachbarn müssen blendende Dachziegel ertragen

Nachbarn müssen Reflexe von glasierten Dachziegeln des Nebenhauses ertragen, wenn sie nur eine unwesentliche Beeinträchtigung darstellen und die Nutzung von Haus und Garten nur unwesentlich einschränken. Hierfür gibt es in NRW keine festen Grenzwerte, was die Leuchtdichte angeht. Es kommt auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. (OLG Hamm, Urt. v. 09.07.2019, Az. 24 U 27/18)

Hohe Hürden für Eigentumsentziehung

Die Wahrnehmung von Eigentümerrechten kann eine Entziehung des Wohneigentums nur ausnahmsweise und nur dann rechtfertigen, wenn sie ausschließlich wohnungseigentumsfremden oder wohnungseigentumsfeindlichen Zielen dient. Ein querulatorisches Verhalten allein reicht hierfür nicht aus. (BHG, Urt. v. 05.04.2019, Az. V ZR 339/17)

Beschimpfung „Huso“ rechtfertigt fristlose Kündigung

Einem Mieter, der seinen Vermieter bei Facebook als „Huso“ (gleichbedeutend mit Hurensohn oder Hundesohn) betitelt, kann wegen der darin liegenden Beleidigung fristlos gekündigt werden. (AG Düsseldorf, Urt. v. 11.07.2019, Az. 27 C 346/18)

Keine Mietminderung bei Verweigerung der Mängelbeseitigung

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt. Dies gilt auch dann, wenn er den bestehenden Zustand aus Gründen der „Beweissicherung“ für einen Rechtsstreit erhalten will. (BGH, Urt. v. 10.04.2019, Az. VIII ZR 12/18)

Eltern widerrufen Schenkung an nichtehelichen Partner der Tochter

Wenn Eltern ihrer Tochter und deren nichtehelichem Lebensgefährten einen höheren Geldbetrag zum Zwecke des gemeinsamen Erwerbs einer Immobilie schenken und auf den Fortbestand der Lebensgemeinschaft vertrauen, können sie bei Trennung der jungen Leute die Hälfte des zugewandten Geldbetrages vom Lebensgefährten zurückfordern. Dieses gilt zumindest dann, wenn zwischen Zuwendung und Trennung noch nicht einmal zwei Jahre vergangen sind und somit von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage für die Schenkung ausgegangen werden müsse. (BGH, Az. X ZR 107/16)

Kein Erstattungsanspruch für Fenster in der WEG-Anlage

Ein Wohnungseigentümer, der irrtümlich glaubt, ein defektes Fenster seiner Eigentumswohnung selbst ersetzen und bezahlen zu müssen, kann nach Durchführung der Maßnahme keinen Ersatz der Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen. Dieses gilt auch dann, wenn die Renovierung der Fenster der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund der Teilungserklärung oblag. Der Austausch der Fenster war Gemeinschaftsangelegenheit und zwar selbst dann, wenn diese Maßnahme zwingend notwendig war. (BGH, Az. V ZR 254/17)

Vermieter sind nur gemeinsam kündigungsberechtigt

Haben Eheleute als Vermieter in einem selbstgenutzten Zweifamilienhaus gemeinsam einen Mietvertrag mit den Mietern der anderen Wohnung unterschrieben, können sie auch nur gemeinsam kündigen. Das gilt auch dann, wenn in der Zwischenzeit ein Ehepartner seinen hälftigen Miteigentumsanteil an den anderen Ehepartner übertragen hat und als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist. (BGH Urt. v. 09.01.2019, Az. VIII ZR 26/17)

Modernisierungsmieterhöhung kann bei Härtefall zurückgewiesen werden

Ein jahrzehntelanger Mieter einer 86 qm großen Wohnung kann eine Modernisierungsmieterhöhung als unverhältnismäßige Härte zurückweisen und braucht sich als „Hartz IV-Empfänger“ bei Interessensabwägung der wechselseitigen Interessen auch nicht auf eine kleinere Wohnung verweisen zu lassen. (BGH, Az. V III ZR 21/19)

Natürliche Immissionen vom Nachbarn

Ein Grundstückseigentümer kann von seinem Nachbarn nicht verlangen, Bäume wegen Laubfalls, Pollenflug und anderer natürlicher Immissionen zu fällen, wenn die Bäume den landesrechtlichen Grenzabstand einhalten. (BGH, Urt. v. 20.09.2019, Az. V ZR 2018/18)

Absolute Mehrheit bei WEG-Verwalterwahl erforderlich

Bei einer Verwalterwahl mit mehreren Bewerbern muss der als Verwalter gewählte Kandidat die absolute Mehrheit aller abgegebenen Stimmen erhalten. Eine einfache Mehrheit genügt nicht. (BGH, Urt. v. 18.02.2019, Az. V ZR 324/17)

Gebäudeeigentümer haftet für Sturmschäden

Eigentümer einer Immobilie müssen ihr Objekt so absichern, dass es auch erhebliche Sturmstärken aushalten kann, ohne gleich die Allgemeinheit zu gefährden. Wenn sich bei einem Sturm bis zur Stärke 13 Dachziegel lösen und auf die Straße fallen, dann spricht zumindest der Anscheinsbeweis für einen mangelhaften Unterhalt des Gebäudes. Nur bei außergewöhnlichen Naturereignissen gilt diese Regel nach Meinung der Rechtsprechung nicht mehr. Im konkreten Fall ging es um das Dach einer Kirche, von dem während eines Sturmes der Windstärke 10 (Geschwindigkeiten bis zu 100 km/h) Dachziegel auf ein geparktes Auto gefallen waren und einen Sachschaden in Höhe von 6.600 Euro angerichtet hatte. Die Kasko-Versicherung des Autofahrers forderte diese Summe von der Eigentümerin der Immobilie. In zwei Gerichtsinstanzen war sie damit nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS erfolgreich. (Oberlandesgericht Stuttgart, Az. 4 U 97/16/ LBS- Pressedienst)

Lackabsplitterung ist keine Beschädigung der Mietsache

In einem Haushalt – insbesondere mit Kindern – gehören Lackabsplitterungen an den Fronten einer besonders empfindlichen, lackierten Einbauküche zum alltäglichen, vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und begründen keinen Schadensersatzanspruch. Diese gilt deshalb, weil beim Ein- und Ausräumen von Geschirr leichte Stöße gegen das Küchenmobiliar kaum vermieden werden können. (AG Homburg, Urt. v. 09.08.2018, 9 C 273/16(11))

Verjährung des Anspruchs auf das Zurückschneiden überhängender Äste

Der Anspruch eines Grundstückseigentümers auf das Zurückschneiden überhängender Äste vom Nachbargrundstück aus § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Vollkommen schutzlos ist ein Grundstückseigentümer, der die Beseitigung überhängender Äste aufgrund von Verjährung nicht mehr verlangen kann, allerdings nicht. Unabhängig von dem der Verjährung unterliegenden Anspruch aus § 1004 BGB steht dem Grundstückseigentümer ein Selbsthilferecht aus § 910 BGB zu. Danach darf er die vom Nachbargrundstück herüberragenden Zweige abschneiden und behalten (BGH, Urt. v. 22.02.2018, V ZR 136/18).

Beginn der Verjährung von Ersatzansprüchen

Die sechsmonatige Verjährungsfrist zur Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegenüber dem Mieter wegen unerwünschter Umbauten oder Beschädigungen der Mietsache beginnt erst mit Übergabe aller Wohnungsschlüssel an den Vermieter und dessen ungestörten freien Zugang zur Wohnung (BGH, Urt. v. 07.02.2019, Az. XII ZR 63/18).

WEG-Beschlüsse vielfach nur anfechtbar

Der nicht ordnungsgemäße Beschluss einer Eigentümerversammlung erwächst zur Wirksamkeit, wenn er nicht innerhalb einer Monatsfrist angefochten wird. Hierzu gehört auch ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfalle – bezogen auf die konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen (BGH, Urt. v. 22.06.2018, V ZR 193/17).

Kündigung wegen Eigenbedarfs auch bei Ferienwohnung möglich

Die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung einer dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweitwohnung oder als Ferienwohnung kann die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllen. Dies gilt auch dann, wenn trotz des relativ geringen Umfangs der Nutzung der Eigennutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (BGB, Beschl. v. 21.08.2018, VIII ZR 186/17).

Einsichtsrecht des Mieters in das Grundbuch

Die Einsichtnahme in das Grundbuch erfordert die Darlegung eines berechtigten Interesses. Ein Mietinteressent, der die Identität des Eigentümers feststellen möchte, um Risiken einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages im Falle der Zwangsversteigerung des Mietobjektes abschätzen zu können, hat ein solches Einsichtsrecht. Gleiches gilt z. B. zur Ermittlung des Eigentümers, um gegen diesen Schadensersatzansprüche geltend zu machen, ggfs. auch zur Durchsetzung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen gegenüber dem Grundstücksnachbarn (OLG München 34 Wx/16 u. 34 Wx 68/18).

Strandkorb ist kein balkontypisches Sitzmöbel

Ein Strandkorb auf dem Balkon einer Wohnungseigentumsanlage muss entfernt werden, wenn dadurch der Blick des Nachbarn der Wohnungseigentümergemeinschaft beeinträchtigt wird. Ein Strandkorb ist kein balkontypisches Sitzmöbel (AG Potsdam, Az. 31 34/17).

Hausärztliches Attest genügt nicht für Härteeinwand gegenüber Eigenbedarfskündigung

Wendet ein Mieter gegenüber einer Eigenbedarfskündigung ein, dass ein Auszug aus gesundheitlichen Gründen eine unzumutbare Härte für ihn bedeutet, genügt im Streitfalle allein die Vorlage eines ärztlichen Attestes seines Hausarztes als Beweismittel nicht. Stattdessen muss das angerufene Gericht klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie seine psychische und physische Verfassung auswirken, was im Regelfall nur durch ein Sachverständigengutachten möglich ist. Nur eine solche Aufklärung versetzt die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung vorzunehmen (BGH, Urt. v. 22.05.2019, VIII ZR 180/18).

Fragen in Selbstauskunft nach Vorvermieter sind zulässig

Fragen nach der Person und Anschrift des Vorvermieters, der Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses und nach der Erfüllung der dortigen mietvertraglichen Pflichten – ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnisses des Mieters – sind zulässig und müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden (LG Berlin, Urt. v. 27.03.2018, 63 S 163/17 im Anschluss an BGH, Urt. v. 09.04.2014, VIII ZR 107/13).

Kein Anspruch auf Wasserversorgung durch den Nachbarn

Allein das Vorhandensein von Leitungen, die Grundstücksgrenzen überschreiten und der Versorgung verschiedener Grundstücke dienen, begründet keine zwischen den Grundstückseigentümern bestehende Rechtsgemeinschaft. Eine aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis folgende selbständige Verpflichtung, das Nachbargrundstück (weiterhin) mit Wasser zu versorgen, ist nur dann anzunehmen, wenn ein über die gesetzliche Regelung hinausgehender billiger Ausgleich der widerstreitenden Interessen zwingend geboten erscheint (BGH, Urt. v. 13.07.2018, V ZR 308/17).

Mieter haftet für Schäden

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser auch nach Beendigung des Mietverhältnisses des Vermieters durch Wiederherstellung oder durch Geldzahlung zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf (BGH, Urt. v. 27.06.2018, XII ZR 79/17).

Wohnungsrenovierung: Sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen oder nur anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Bauliche Maßnahmen innerhalb einer Frist von drei Jahren nach Wohnungserwerb sind im Regelfall nur anschaffungsnahe Herstellungskosten, die nur über einen längeren Zeitraum abgesetzt werden können. Dieses gilt auch für Renovierungskosten, mit denen Schäden aus jahrelangem vertragsgemäßem Gebrauch einer vermieteten Wohnung beseitigt werden. Damit stellt der Wohnungserwerber lediglich den zeitgemäßen Zustand des Mietobjektes wieder her, so dass sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen ausscheiden (Bundesfinanzhof Az. IX R 41/17).

Unzulässiges Verbot kurzfristiger Ferienvermietung in WEG-Anlage

Ein Verbot der kurzfristigen Ferienvermietung in einer Wohnungseigentumsanlage erfordert die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Dieses gilt entsprechend für eine Änderung der Teilungserklärung, mit der ein solches Verbot dort festgehalten werden soll (BGH, Urt. v. 12.04.2019, V ZR 112/18).

Änderung eines geschlossenen Kaufvertrages ohne Notar?

Änderungen eines Grundstückskaufvertrages nach der Auflassung sind formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist. Dies gilt z.B. für eine anschließende einvernehmliche Kaufpreisminderung (BGH, Urt. v. 14.09.2018, V ZR 213/17).

Fristlose Kündigung mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung ist möglich

Zwar wird die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Mietzahlungsverzuges unwirksam, wenn der Mieter die fällige Miete bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht; gleichwohl kann daneben die hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit ggf. deutlich längerer Kündigungsfrist bestehen bleiben. Dies kann der Mieter nur entkräften, wenn er seine Zahlungspflicht unverschuldet verletzt hat (BGH, Urt. v. 19.09.2018, VIII ZR 231/17 und VIIII ZR 261/17).

Haftungserweiterung bei Betriebskosten umlagefähig

Ist der Mieter nach dem Mietvertrag zur anteiligen Tragung der Position Gebäudeversicherung verpflichtet, darf die volle Versicherungsprämie in der Abrechnung auch dann umgelegt werden, wenn das Risiko eines Mietausfalls in Folge des Gebäudeschadens mitversichert ist (BGH, Urt. v. 06.06.2018, VIII ZR 38/17).

Keine Splittung der Grundsteuer nötig

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten, es sei denn, die Parteien hätten dies mietvertraglich so vereinbart (BGH, Urt. v. 10.05.2017, VII ZR 79/16).

Mietminderung wegen Baulärm vom Nachbargrundstück

Auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen führen gem. § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete. Das gilt auch dann, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern von einem Dritten zu verantworten ist (LG Berlin, Beschl. v. 12.07.2018, 67 S 105/18).

Sonderumlagenbeschluss vor Wohnungskauf

Den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung auf Erhebung einer Sonderumlage muss der Käufer einer Eigentumswohnung auch dann gegen sich gelten lassen, wenn er die Wohnung erst nach dem Beschluss erworben hat. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Zahlungspflicht ist die Fälligkeit der Sonderumlage, d.h. der Zeitpunkt, zu dem der Verwalter die Sonderumlage abruft (BGH, Urt. v. 15.12.2017, V ZR 257/16).

Kein Anspruch auf erhöhten Schallschutz

Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder der Modernisierung des Sondereigentums dienen, können die anderen Wohnungseigentümer keinen verbesserten Schallschutz verlangen. Maßgeblich sind die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards (BGH, Urt. V. 16.03.2018, V ZR 276/16).

Notleitungsrecht durch Nachbargebäude möglich

Ein Notleitungsrecht kann auch dazu berechtigen, Leitungen durch ein Nachbargebäude zu führen. Das Gebot der geringstmöglichen Belastung beschränkt dies aber auf Fälle, in denen eine Verbindung zu dem öffentlichen Leitungsnetz anders als durch das Nachbargrundstück nicht hergestellt werden kann (BGH, Urt. v. 26.01.2018, V ZR 47/17).

Verrechnung zunächst auf die Vorauszahlungen

Zahlt ein Mieter einen Betrag, der nicht für die volle fällige Bruttomiete ausreicht, so ist der Zahlbetrag gemäß § 366 Abs. 2 BGB zunächst auf die Nebenkostenvorauszahlung und nur mit dem verbleibenden Restbetrag auf die Nettomiete zur Anrechnung zu bringen, es sei denn, der Mieter hat mit der Zahlung eine andere Zuordnung ausdrücklich getroffen (BGH, Urt. v. 21.03.2018, VIII ZR 68/17).

Dauerhafter Kündigungsausschluss kann zulässig sein

Wenn Vermieter und Mieter durch Einzelvereinbarung einen dauerhaften Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung vereinbart haben, kann bei späterem Verkauf der Eigentumswohnung der neue Käufer dem Mieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Der dauerhafte Ausschluss einer Kündigung durch Individualvereinbarung ist nur bei Ausnutzung einer Zwangslage oder bei sittenwidrigen Umständen unwirksam (BGH, Urt. v. 08.05.2018, VIII ZR 200/17).

Beschränkungen eines Trompetenspielers im Reihenhaus

Nachbarn eines Trompetenspielers, der in seinem alten, schlecht gedämmten Reihenhaus Trompete spielt, müssen dieses Trompetenspiel zwei bis drei Stunden an Wochentagen und ein bis zwei Stunden an Sonn-und Feiertagen hinnehmen. Dabei sind die üblichen Ruhezeiten (22 – 6 Uhr und 13 – 15 Uhr) zu wahren. Im Übrigen kommt es nicht darauf an, ob es sich um einen Berufs- oder Hobbymusiker handelt (BGH, Urt. v. 26.10.2018, V ZR 143/17).

Digitale Inhalte fallen grundsätzlich den Erben zu

Digitale Inhalte wie z.B. ein Facebook-Konto sind ebenso vererblich wie Tagebücher oder persönliche Briefe. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn im Vertrag mit einem digitalen Anbieter die Vererblichkeit des Accounts zwischen den Vertragssschließenden ausdrücklich ausgeschlossen wurde, d.h. die Löschung des Nutzerkontos vorab vereinbart wurde (BGH, Az. III ZR 183/17).

Für Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend

Bei tatsächlicher Differenz der im Mietvertrag vereinbarten Wohnungsgröße mit der tatsächlichen Wohnfläche ist bei Verteilung der Betriebskosten allein die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Die frühere Rechtsprechung, wonach die vereinbarte Wohnfläche entscheidend ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen abweicht, wird aufgegeben (BGH, Az. ZR 220/17).

Keine Fristsetzung bei Beschädigung erforderlich

Eine Fristsetzung zur Schadensbehebung seitens des Vermieters gegenüber dem Mieter ist dann nicht erforderlich, wenn es sich um Substanzschäden handelt, die durch Verletzung der Obhutspflichten des Mieters entstanden sind. Hierzu gehört eine fahrlässig verursachte Schimmelbildung oder eine Beschädigung des Heizkörpers. In diesen Fällen kann der Vermieter sogleich nach Auszug des Mieters Schadensersatz verlangen (BGH, Az. VIII ZR 157/17).

Ein neu errichteter Nebengrenzzaun kann unzulässig sein

Eine jahrelang allseits akzeptierte Grenzlösung zwischen zwei Grundstücken mittels eines bis 107 Zentimeter hohen Maschendrahtzaunes darf nicht ohne Zustimmung des Nachbarn um einen 180 Zentmeter hohen Holzflechtzaun unmittelbar hinter dem Maschendrahtzaun ergänzt werden (BGH, Az. V ZR 8/17).

Sanierung von Feuchtigkeitsschäden im Gemeinschaftseigentum

Jeder Wohneigentümer hat gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Sanierung von Feuchtigkeitsschäden, wenn die Sanierung zur Meidung der Gefährdung der Gebäudesubstanz erforderlich ist. Das gilt auch dann, wenn die Feuchtigkeitsschäden durch eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze entstanden sind. Der Sanierung entgegenstehende Beschlüsse der WEG-Versammlung können angefochten werden (BGH, Az. V ZR 2013/17).

Dreimalige Zahlung ersetzt Zustimmung

Zahlt der Mieter nach einem Mieterhöhungsverlangen dreimal vorbehaltlos die erhöhte Miete, hat er der Mieterhöhung zugestimmt. Eine schriftliche Zustimmung kann der Vermieter dann nicht verlangen (BGH, Beschl. v. 30.01.2018, VIII ZB 74/16).

Jobcenter kann zurückfordern

Hat das Jobcenter das dem Wohnungsmieter zustehende Arbeitslosengeld II als Bedarf für Unterkunft und Heizung versehentlich auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der Direktzahlung an den bisherigen Vermieter gezahlt, kann es von diesem unmittelbar die Herausgabe der ohne rechtlichen Grund erfolgten Zuvielzahlung unter dem Aspekt der ungerechtfertigten Bereicherung verlangen (BGH, Urt. V. 31.01.2018, VIII ZR 39/17).

Erhöhter Reinigungsaufwand durch Nachbarbäume

Ein Grundstückseigentümer kann von seinem Nachbarn, der die gesetzlich vorgesehenen Pflanzabstände nicht eingehalten hat, trotz abgelaufener gesetzlicher Ausschlussfrist unter Umständen seinen erhöhten Reinigungsaufwand infolge des Abfallens von Laub, Nadeln, Blüten und Zapfen ersetzt verlangen, sofern die Beeinträchtigungen das Zumutbare und entschädigungslos hinzunehmende Maß übersteigen und das Naturschutzrecht dem Baumeigentümer eine Einwirkung auf die entsprechenden Pflanzen nicht verbietet (BGH, Urt. v. 27.10.2017, V ZR 8/17).

Grundstückseigentümer haftet für Handwerkerschäden beim Nachbarn

Verursacht eine beauftragte Handwerkerfirma durch fahrlässiges Verhalten einen Schaden auf dem Nachbargrundstück, z. B. mit Brandfolgen, steht dem Nachbarn ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog) gegen den Grundstückseigentümer zu, der die Handwerksfirma beauftragt hat (BGB, Urt. v. 09.02.2018, V ZR 311/16).

Instandhaltungspflicht für vom Vormieter zurückgelassene Einbauten

Hat ein Mieter vom Vormieter bestimmte Gegenstände (Gasofen) oder Einbauten mittels Ablösungsvereinbarung übernommen, entfällt für den Vermieter insoweit die Instandhaltungspflicht. Eine Instandhaltungspflicht des Vermieters ist im Zweifel jedoch dann gegeben, wenn vom Vormieter zurückgelassene Gegenstände und Einbauten ohne besondere Vereinbarung fortgenutzt werden. (BGH Beschl. v. 27.09.2017, XII ZR 54/16).

Eigenbedarfskündigung  – Kein „fliegender Wohnungswechsel“ notwendig

Ein Vermieter ist bei einer ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung nicht verpflichtet, die bisher von ihm im gleichen Hause bewohnte und ebenfalls in seinem Eigentum stehende Wohnung dem von der Kündigung betroffenen Mieter anzubieten (BGH Az. VIII ZR 284/16).

Fristsetzung zur Schadensbeseitigung erforderlich?

Beschädigt der Mieter unter Verletzung seiner Sorgfalts- und Obhutspflichten Teile der Mietwohnung, kann der Vermieter nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben (BGH, Urt. V. 28.02.2018, VIII ZR 157/17).

Geplatzter Kauf: Keine Haftung des Verkäufers

Es stellt keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des potenziellen Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er -bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft- dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Der potenzielle Verkäufer haftet auch dann nicht auf Schadenersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat (BGH Urt. v. 13.10.2017, V ZR 11/17).

Verlängerung der Verjährungsfrist ist unwirksam

Eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn die Klausel spiegelbildlich eine Verlängerung der Verjährungsfrist auch für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Erstattung der Wegnahme einer Einrichtung vorsieht (BGH, Urt. v. 08.11.2017, VIII ZR 13/17).

Beleidigung als Grund zur fristlosen Kündigung

„Komm runter, du Hure, ich mach dich tot“, diese Äußerung gegenüber seiner Wohnungsnachbarin begründet das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen besonders gravierender Verletzung des Hausfriedens auch im Hinblick auf eine schwerwiegende Formalbeleidigung mit strafrechtlicher Relevanz (LG München Az. 14 S 288/17 unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils des AG München).

Kündigung bei leichtfertiger Strafanzeige des Mieters?

Ein Mieter, der seinem Vermieter wegen einer Straftat (z.B. Betrug bei der Berechnung der Miete oder der Nebenkosten) bei der Polizei anzeigt, riskiert bei leichtfertiger Strafanzeige die fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses, wenn er die angezeigte Tat nicht beweisen kann (LG München Az. 14 S 284/17).

Grenzen von Lärmbeeinträchtigungen durch Kinder
Mieter eines Mehrfamilienhauses müssen gelegentliche Beeinträchtigungen akzeptieren, die durch lärmende Kinder oder streitende Erwachsene verursacht werden. Erhebliche Störungen müssen die Mieter jedoch nicht hinnehmen. Die im Einzelfall zu akzeptierende Toleranzschwelle bemisst sich nach Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuchsemission, des Alters und des Gesundheitszustandes der Kinder sowie der Vermeidbarkeit der Emission, wobei es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen nicht der Vorlage einer detaillierten sog. Lärmprotokolls bedarf (BGH, Beschl. v. 22.08.2017, VII ZR 226/16).

Kündigungsrecht entfällt nur bei vollständiger Zahlung
Ist durch Ablauf eines Zahlungsrückstandes des Mieters in der in § 543 Abs. 2 BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dies nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 27.09.2018, VII ZR 193/16).

Haftung für Rückstauschäden nur ausnahmsweise
Eigentümer von baumbestandenen Grundstücken haften nur unter besonderen Umständen für Rückstauschäden, die durch Wurzeleinwuchs in Abwasserkanäle entstehen. Es hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, ob und in welchem Umfang ein Grundstückseigentümer im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht für einen auf seinem Grundstück stehenden Baum Kontroll- und Überprüfungsmaßnahmen auch in Bezug auf die mögliche Verwurzelung eines Abwasserkanals durchführen muss (BGH, Urt. v. 24.08.2017, III ZR 574/16).

Wegfall von Eigenbedarf ist zu begründen
Ein Vermieter, der wegen Eigenbedarfs kündigt und diesen dann tatsächlich nicht umsetzt, muss besonders genau begründen und im Streitfall auch beweisen, warum der zunächst bestehende Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Tut er dies nicht, ist von einem vorgetäuschten Eigenbedarf auszugehen und der Mieter kann Schadensersatz verlangen (BGH, Urt. v. 29.03.2017, VIII ZR 44/16).

Modernisierung mit qualifizierter Mehrheit möglich
Auf bauliche Maßnahmen im Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei solchen Maßnahmen um eine Modernisierung oder modernisierende Instandhaltung, reicht es daher, wenn sie mit doppelt qualifizierter Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden (BGH, Urt. v. 18.11.2016, V ZR 49/16).

Klimaanlage an der Hausfassade
Die Anbringung einer Klimaanlage an der Hausfassade einer Wohnungseigentümeranlage erfordert die Zustimmung aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, weil es sich um eine erhebliche optische Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums handelt. Eine qualifizierte Mehrheit des Wohnungseigentümer ist hierfür nicht ausreichend (LG Frankfurt/M. AZ 2-13 S 186/14).

Rückbaupflicht einer Solaranlage
Reflektiert eine Solaranlage das Sonnenlicht so unangenehm, dass der Nachbar dadurch in der Nutzung seines Hauses und seines Grundstücks erheblich beeinträchtigt ist, kann dieser Abhilfe verlangen, wobei es im Einzelfall auf die von der Anlage ausgehende Blendwirkung ankommt (OLG Düsseldorf AZ I-) U 35/17).

Kündigung wegen Verwahrlosung möglich
Der völlig verwahrloste Zustand einer Wohnung, etwa durch Müll und Gerümpel, kann im Einzelfall die außerordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigen (LG Nürnberg-Fürth, Urt. v. 23.02.2017, 7 S 7084/16).

Grenzwand: Eigentümer haftet für Bauunternehmer
Lässt ein Grundstückseigentümer ein Gebäude abreißen und wird dadurch eine gemeinsame Grenzwand zum Grundstücksnachbarn der Witterung ausgesetzt, muss diese Grenzwand geschützt werden. Versäumt dies der vom Eigentümer beauftragte Bauunternehmer, kann der Eigentümer dem Nachbarn zum Schadensersatz verpflichtet sein und nach den Vorschriften des Schuldrechts für ein Verschulden des Bauunternehmers einzustehen haben (OLG Hamm, Urt. v. 03.07.2017, 5 U 104/16).

Verpflichtung der Makler zu Energieangaben
Makler müssen bei Werbeanzeigen auf die Energieeffizienz von Gebäuden entsprechend der Energieeinsparverordnung hinweisen, auch wenn letztere die Makler nicht als verpflichteten Personenkreis benennt. Gleichwohl ergibt sich diese Pflicht aus dem Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (BGH AZ I ZR 229/18).l

Geschäftsbedarf ist kein Eigenbedarf
Will der Vermieter eine Wohnung kündigen, um sie anschließend selbst nur zu geschäftlichen Zwecken zu nutzen, ist dies kein Fall der Eigenbedarfskündigung. Da der Mieter hier allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was im Einzelfall detailliert zu prüfen ist (BGH, Urt. v. 29.03.2017, VII ZR 45/16).

Nachbar muss Baumschatten akzeptieren
Ein Grundstückseigentümer muss grundsätzlich hinnehmen, wenn Bäume vom Nachbargrundstück auf seinem Grundstück Schatten werfen. Dies gilt besonders dann, wenn die im Landesrecht niedergelegten Abstandsvorschriften eingehalten wurden (BGH, Urt. v. 10.07.2015, V ZR 229/14).

Erleichterte Baumkontrolle für Privatleute
Stürzt von einem Privatgrundstück ein Baum um und beschädigt dadurch ein auf der Straße parkendes Fahrzeug, kann der Grundstückseigentümer nur dann haftbar gemacht werden, wenn sich für einen Laien bei der regelmäßigen Sichtprüfung erkennbare Probleme wie abgestorbene Teile, Rindenverletzungen oder sichtbarer Pilzbefall aufdrängten und gleichwohl die Hinzuziehung eines Baumfachmannes unterlassen wurde (OLG Oldenburg AZ 2 U 7/17).

Früherer Marderbefall kein Sachmangel
Ist ein zu Wohnzwecken dienendes Gebäude akut von einem oder mehreren Mardern befallen, stellt dies einen Sachmangel da, den der Verkäufer eines Hausgrundstücks oder einer Eigentumswohnung den Kaufinteressenten offenbaren muss. Dies gilt allerdings nicht, wenn in der weiter zurückliegenden Vergangenheit ein Marderbefall des Gebäudes zu verzeichnen war. Es gibt nämlich keine tatsächliche allgemeine Vermutung dahingehend, dass Marder nach Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort des ehemaligen Befalls zurückkehren (OLG Hamm, Urt. v. 13.02.2017, 22U 104/16).

Rolladengeräusche sind keine Störung der Nachtruhe
Einem Mieter steht kein Abwehranspruch gegenüber seinem Nachbarn zu, wenn letzterer seine Außenjalousien deutlich nach 22 Uhr betätigt und dadurch eine Geräuschbeeinträchtigung verursacht. Die Betätigung von Rolläden gehört zum normalen Gebrauch einer Wohnung, so dass keinem Mieter vorgeschrieben werden kann, wann er seine vier Wände verdunkelt (Amtsgericht Düsseldorf AZ: 55 C 7723/10).

Verdreckte Wohnung kein Kündigungsgrund
Eine verdreckte Wohnung rechtfertigt nur dann eine Kündigung, wenn bereits Substanzschäden oder Gefährdung anderer Hausbewohner durch mangelnde Hygiene (z.B. Rattenbefall) vorliegen. Unordnung und Schmutz reichen für eine Kündigung nicht aus (LG Berlin AZ 655 S 148/15 und 67 S 8/17).

Alte Schäden bei Mietvertragsabschluss dokumentieren
Weist ein Mieter bei Ende eines Mietverhältnisses auf nicht dokumentierte Vorschäden hin, die bei Mietvertragsabschluss bereits bestanden haben sollen, obliegt ihm die entsprechende Beweislast. Gelingt dem Mieter der Nachweis nicht, hat er die Kosten der Schadensbehebung zu tragen (AG Saarbrücken AZ 120 C 12/16).

Erneuerung einer Einbauküche in Mietwohnung
Erneuert ein Vermieter eine Einbauküche in einer von ihm vermieteten Wohnung, kann er diese nur über zehn Jahre im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA) abschreiben. Ein sofortiger Abzug als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist unter Abänderung früherer Rechtsprechung nicht möglich (Bundesfinanzhof Az. IX R 14/15).

Aktenauslagerung begründet kein berechtigtes Kündigungsinteresse des Vermieters
Benötigt der Vermieter ihm gehörende und vermietete Wohnräume für geschäftliche Zwecke, kann die Wohnraumkündigung auf ein allgemeines berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB gestützt werden. Erforderlich sind aber Gründe (z.B. wirtschaftlichere und rentablere Durchführung geschäftlicher Tätigkeit, Verlagerung gewerblicher Tätigkeit näher am Wohnort des Vermieters). Eine bloße Verlagerung des Aktenbestandes für die im selben Haus befindliche Beratungsfirma reicht für eine solche Kündigung nicht aus (BGH, Urt. v. 29.03.2017, VIII ZR 45/16).

Türbeschädigung nach polizeilichem Durchsuchungsbefehl
Bricht aufgrund richterlichen Durchsuchungsbefehl die Polizei wegen Verdacht auf Rauschgifthandels die Tür zur Mietwohnung eines Mieters auf und findet dort nur geringe Mengen von Marihuana (26 Gramm), ist der Mieter auch dann nicht verpflichtet, Schadensersatz für die aufgebrochene Tür zu leisten, wenn er deswegen wegen Erwerbs von Betäubungsmitteln verurteilt wurde (BGH, Az. VIII 49/16).

Anspruch auf Kaufvertragsrückabwicklung bei fehlerhafter Baujahrsangabe um zwei Jahre
Gibt die Verkäuferin eines ererbten Hausgrundstückes im notariellen Kaufvertrag, wenn auch irrtümlicherweise, das Baujahr 1997 an, hat der Käufer einen Rückabwicklungsanspruch, wenn das Hausgrundstück bereits 1995 bezugsfertig fertiggestellt und bezogen wurde. Der vertraglich vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung gilt nicht für eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit des Kaufgrundstücks (OLG Hamm, Urt. v. 02.03.2017 Az. U 82/16).

Ordentliche Kündigung bei fehlender Unterschrift des Mitvermieters unwirksam
Sind im Mietvertragskopf beide Eheleute als Vermieter aufgeführt, hat jedoch nur ein Ehepartner den Mietvertrag als Vermieter unterschrieben, ist eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem Mieter auch dann unwirksam, wenn das Kündigungsschreiben nur von dem Ehepartner unterschrieben ist, der den Mietvertrag als Vermieter seinerzeit allein unterschrieben hat. Für die Stellung als Vermieter des anderen Ehepartners spricht in diesem Fall das Miteigentum am Mietobjekt (AG Besigheim Urt. v. 06.12.2016 – 7 C 601/16).

Duschen im Stehen im Einzelfall unzulässig
Bildet sich beim Duschen in der nur bis zur halben Stehhöhe gefliesten Badewanne deshalb Schimmel, weil die Mieter regelmäßig im Stehen duschten und dabei der Putz angespritzt wurde, besteht gegenüber dem Vermieter kein Anspruch auf Beseitigung des Schimmels oder auf Mietminderung (LG Köln Az. 1 S 32/15).

Notwegerecht über Nachbargrundstück
Ein Überfahrrecht über das Nachbargrundstück als Notwegerecht ist dann nicht gegeben, wenn der Grundstücksnutzer auch über die Grundstücksrückseite von der dortigen Straße, wenn auch nur über eine steile Treppe, zu seinem Anwesen gelangen kann (BGH, Az. VZR 116/15).

Kündigungsrecht bei Überbelegung der Wohnung
Die Überbelegung einer Wohnung, die nach Abmahnung zur Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs berechtigt, ist dann gegeben, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder weniger als 12 qm entfallen. Dieses gilt auch dann, wenn die Überbelegung erst durch Geburt von Kindern oder die Aufnahmen von Familienangehörigen eingetreten ist (AG München, Urt. v. 29.04.2015, 415 C 3152/15). Im Rahmen einer Interessenabwägung sollte vermieterisch zusätzlich dargelegt werden, ob dem Vermieter oder anderen Hausbewohnern durch die Überbelegung Nachteile entstehen (so BVerfG WuM 1994 S. 119).

Vogelfütterung aus der Mieterwohnung
Das Aushängen von Futterglocken oder das Ausstreuen von Vogelfutter für Singvögel auf Außenfensterbänken im Winter kann vom Vermieter nicht untersagt werden. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter das Füttern von Tauben aus seiner Mietwohnung nicht einstellt (LG Berlin, Az. 65 S 540/09 u. AG Nürnberg, Az. 14 C 7772/15).

Gesundheitsgefahr kann fristlose Kündigung ausschließen
Auch wenn der Mieter seine Vertragspflichten erheblich verletzt, kann eine Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB dann ausgeschlossen sein, wenn aufseiten des Mieters schwerwiegende persönliche Härtegründe vorliegen, die einen Umzug unzumutbar erscheinen lassen. Es sind jeweils alle Umstände des Einzelfalls gegeneinander abzuwägen (BGH, Urt. v. 09.11.2015, VII ZR 73/16).

Fehlende Telefonverbindung rechtfertigt Mietminderung
Wohnen umfasst alles, was zur zeitgemäßen Benutzung der gemieteten Räume als Lebensmittelpunkt gehört. Für die Telefonverbindung bzw. den Internetanschluss ist der Mieter einer Wohnung ab der Steckdose selbst zuständig. Doch das Kabel bis zu dieser Buchse fällt in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Eine defekte Telefonleitung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung von 10 Prozent rechtfertigt. Wenn es erforderlich sei, müsse der Eigentümer dem Netzanbieter zum Reparieren der Leitung Zugang zu seinem Objekt gewähren (LG Essen, Urt. v. 21.07.2016, 10 S 43/16).

Keine Kündigung auf Vorrat
Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss sich der Nutzungswunsch des Begünstigten soweit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Eine Kündigung auf Vorrat ist nicht möglich. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist (BGH, Urteil v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15).

Keine Verrechnung verjährter Betriebskosten mit Kaution
Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietkaution zu befriedigen (BGH, Urt. v. 20.07.2016, Az. VII ZR 263/14).

Keine Pflicht zum Auftauen des Balkonabflusses
Mieter können über eine Hausordnung nicht verpflichtet werden, den Balkonabfluss ihrer Wohnung aufzutauen oder den Balkon von Schnee zu befreien. Eine solche Pflicht muss sich aus dem Mietvertrag selbst ergeben (LG Berlin, Urt. v. 08.03.2016, Az. 63 S 213/15).

Fristlose Kündigung wegen falscher Selbstauskunft
Eine falsche Selbstauskunft zur Vortäuschung einer besseren Bonität vor Abschluss eines Mietvertrages rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter. Daran ändert auch eine spätere Nachzahlung der Miete nichts (AG München, Urt. v. 30.06.2015, Az. 411 C 26176/14).

Ordentliche Kündigung bleibt wirksam
Die Nachzahlung von Mietschulden heilt nur die Folgen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Die zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt wirksam. Unverschuldete Geldnot kann den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung nur ausnahmsweise entlasten (BGH, Beschl. v. 20.07.2016, Az. VII ZR 238/15).

Bei Lebensgefahr keine Räumung
Ist das mit einer Zwangsräumung verbundene Gefährdungspotential für den Mieter deutlich höher zu bewerten als die bei weiterem Vollstreckungsstillstand für den Vermieter bestehenden Gesundheitsgefahren, kommt eine befristete Einstellung der Zwangsvollstreckung in Betracht. Zugleich ist dem Mieter aufzugeben, an seinem Gesundheitszustand zu arbeiten (BGH, Beschl. v. 16.06.2016, Az. I ZB 109/15).
Baulärm als Mietminderungsgrund
Wird ein Mieter durch ständigen Baulärm vom Nachbargrundstück stark beeinträchtigt, kann er die Miete mindern, obwohl der Vermieter für den Mangel nicht verantwortlich ist (LG Berlin, Az. 67 S 76/16).

Rechtzeitigkeit des Mietzahlungseingangs
Auch wenn formularvertraglich bestimmt ist, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats eingegangen sein muss, kommt es aufgrund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter –bei ausreichend gedecktem Konto– seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt (BGH, Urt. v. 05.01.2016, Az. VIII ZR 222/15).

Spätere Verzugskündigung möglich
Der Vermieter darf eine fristlose Kündigung auch wegen erheblicher Mietrückstände aussprechen, wenn der Rückstand schon längere Zeit besteht. Ohne besondere Anhaltspunkte ist das Kündigungsrecht auch nach Monaten nicht verwirkt (BGH, Urt. v. 13.07.2016, Az. VII ZR 296/15).

Mieter darf offen sprechen
Erklärt der Mieter einer Wohnung gegenüber einem Kaufinteressenten, eine künftige Eigenbedarfskündigung durch diesen nicht akzeptieren zu wollen, berechtigt dies den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Verkaufsbemühungen des Vermieters aktiv durch Anpreisungen und Ähnliches zu unterstützen (AG Saarbrücken, Urt. v. 04.05.2016, Az. 3 C 498/15).

Abschleppen erlaubt
Ein privater Grundstückseigentümer darf unerlaubt abgestellte Fahrzeuge in der Regel sofort abschleppen lassen. Eine vorherige Benachrichtigung des Falschparkers ist nicht erforderlich, selbst wenn dieser am Auto seine Rufnummer hinterlassen hat (AG München, Urt. v. 02.05.2016, Az. 122 C 31597/15).

Haftung auch für Gefälligkeiten
Auch jemand, der seinem Nachbarn eine Gefälligkeit erweist, haftet grundsätzlich für von ihm dabei schuldhaft verursachte Schäden. Ein Haftungsverzicht ist nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände anzunehmen (BGH, Urt. v. 26.04.2016, Az. VI ZR 467/15).

Nacktsein erlaubt
Nacktsein im eigenen Garten ist keine optische Luftverschmutzung und daher erlaubt, wenn der Garten von Sträuchern und Hecken so umgeben ist, dass sich Nachbarn und Passanten der Anblick nackter Personen nicht förmlich aufdrängt (LG Dortmund, Urt. v. 05.07.2016, Az. 1 S 13/16).

Anstößiger Straßenname?
Der Grundstückseigentümer wird in seinen Persönlichkeitsrechten nicht verletzt, wenn die Gemeinde der dazugehörigen Zufahrtsstraße den Namen „Am Lusthaus“ verleiht (Verwaltungsgericht Köln, Urt. v. 03.03.2016, 20 K 3900).

Nachzügler vor Verjährung geschützt
Der Erwerber einer neuen Eigentumswohnung kann nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen an eine durch andere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden werden. Dies wäre eine unzulässige Verkürzung der Verjährungsfrist (BGH, Urt. v. 25.02.2016, Az. VII ZR 49/15).

Hohe Vermittlungsprovision an Verkäufer ist aufklärungspflichtig
Ein Vermittler von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage, der vom Verkäufer eine Provision von mehr als 15 Prozent erhält, muss den Käufer darüber informieren, und zwar auch dann, wenn die Kapitalanlage mittels eines Prospektes vertrieben wird (BGH, Urt. v. 23.06.2016, Az. III ZR 308/15).

Teilabrede über Schwarzgeld führt zur Nichtigkeit des gesamten Werkvertrages
Vereinbarungen zwischen einer Handwerksfirma und einem Kunden, wonach ein kleiner Anteil für die Arbeiten „ohne Rechnung“ gemacht werden soll, begründen insgesamt weder einen Werklohnanspruch noch Ansprüche aus Bereicherungsrecht (BGH, Urt. v. 10.04.2014, Az. VII ZR 241/13).

Überschreitung des Kostenvoranschlages bei Handwerksleistungen
Überschreitet eine Rechnung für Handwerksleistungen den Kostenvoranschlag um mehr als 10 Prozent, steht dem Handwerker gleichwohl der volle Rechnungsanspruch zu, wenn der darüberhinausgehende Betrag auf Zusatzaufträgen beruhte, die im Kostenvoranschlag nicht enthalten waren. (LG Coburg, Urt. v. 20.05.2009, Az. 12 O 81/09).

Kosten des PKW-Abschleppauftrages
Wird ein Fahrzeug, das unbefugt auf einem Privatgrundstück in verbotener Eigenmacht abgestellt wird, im Auftrag des Grundstückbesitzers im Wege der berechtigten Selbsthilfe entfernt, kann dieser vom Fahrzeughalter die Abschleppkosten nach den Grundsätzen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen (BGH, Urt. v. 11.03.2016, Az. V ZR 102/15).

Anspruch auf Schönheitsreparaturen bei „unrenovierter“ Wohnung?
Ein Anspruch des Vermieters auf Durchführung mietvertraglich vereinbarter Schönheitsreparaturen besteht auch dann, wenn die Wohnung bei Übergabe zwar nicht frisch renoviert, aber keinen abgewohnten Eindruck machte. Geringe Abnutzungsspuren fallen nicht ins Gewicht ( LG Berlin, Urt. v. 15.01.2016, Az. 65 S 106/15).

Instandhaltungskosten für Rolläden einer Wohnungseigentumsanlage umlagefähig?
Instandhaltungskosten für außen anliegende Rolläden dürfen nur dann auf die Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt werden, wenn sie in die Außenmauer integriert sind. Wenn die Rolläden stattdessen montiert oder demontiert werden können, ohne die Fassade zu beschädigen, gelten sie als Sondereigentum (AG Würzburg, Urt. v. 22.01.2015 – 30 C 1212/14 WEG).

Bei Vertretung muss Eigentümer zu Hause bleiben
Lässt sich ein Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung durch einen Bevollmächtigten vertreten, darf er nicht auch selbst an der Versammlung teilnehmen. Nehmen beide teil, verstößt dies gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit und die Beschlüsse sind mit Erfolg gerichtlich anfechtbar (LG Karlsruhe, Urt. v. 21.07.2015, Az. 11 S 118/14).

Beseitigung von Hundekot umlagefähig
Die Betriebskostenposition „Garten- und Grundstückspflege“ umfasst auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht werden, wie z. B. Hundekot. Dies gilt nicht für Flächen, die mit Zustimmung des Vermieters von jedermann unabhängig davon genutzt werden dürfen, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat (BGH, Urt. v. 10.02.2016, Az. VIII ZR 33/15).

Mieter muss Zustand beweisen
Beruft sich ein Mieter auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel, weil die Wohnung bei Mietbeginn renovierungsbedürftig gewesen sei, muss er beweisen, dass seinerzeit Renovierungsbedarf bestand. Das gilt selbst dann, wenn das Mietverhältnis bereits jahrzehntelang bestanden hat (LG Berlin, Urt. v. 18.08.2015, Az. 63 S 114/14 im Anschluss an BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14).

Gewisse Forderungen an Nachmieter rechtens
Der Vermieter kann darauf bestehen, vom Altmieter frühzeitig umfassende Informationen über die Person des möglichen Nachmieters zu erhalten (z. B. eine schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung). Wenn der Altmieter selbst nicht in der Lage sei, sich entsprechend um diese Frage zu kümmern, dann müsse er eben einen Makler einschalten, der ihm dabei helfe (BGH, Urt. v. 07.10.2015, Az. VIII ZR 247/14).

Wohngebäudeversicherung muss eintreten
Obwohl der Mieter den Küchenbrand fahrlässig verursacht hat, ist der Vermieter als Eigentümer verpflichtet, den Gebäudeschaden über seine Gebäudeversicherung abzuwickeln und nicht über die Haftpflichtversicherung des Mieters. Dieses ergebe sich daraus, dass die Mieter auf dem Wege der Umlage für die Kosten der Gebäudeversicherung aufgekommen sind (BGH Az. VIII 191/13).

Fehlerhafte Information zur Grundstücksgröße vor Kaufvertragsschluss begründet kein Minderungsrecht
Dem Käufer eines Hauses steht mangels Beschaffenheitsvereinbarung kein Minderungsrecht zu, wenn die tatsächliche Fläche sowohl von der im Inserat angegebenen Fläche als auch von der in einer vorab übermittelten Grundrisszeichnung angegebenen Fläche abweicht. Dies gilt zumindest so lange, wie diese beiden Angaben nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurden (BGH, Urt. v. 06.11.2015 – V ZR 78/14 -)

Verjährung der Rückforderung bei Schwiegereltern-Schenkungen nach Trennung des eigenen Kindes vom Ehepartner
Die Geschäftsgrundlage von Schenkungen an das Schwiegerkind entfällt regelmäßig mit Trennung der Eheleute. Bei Rückforderungsansprüchen von Geldschenkungen gilt eine dreijährige Verjährungsfrist, bei Grundstücksschenkungen eine zehnjährige Verjährungsfrist seit Trennung (BGH, AZ: XII ZB 516/14).

Unser Rat: Rückforderungsstreitigkeiten lassen sich vermeiden, wenn klare Regelungen zum Zeitpunkt der Schenkung an das Schwiegerkind vertraglich vereinbart werden.
Gefälschte Vorvermieterbescheinigung begründet Recht zur fristlosen Kündigung
Ein Vermieter, dem eine gefälschte sog. „Vorvermieterbescheinigung“ mit der Bestätigung pünktlicher und regelmäßiger Mietzahlungen an den Vorvermieter vorgelegt wird, kann das Mietverhältnis fristlos kündigen (BGH, Urt. v. 09.04.2014, AZ: VIII ZR 107/13).

Mieterhöhungen nur am Maßstab tatsächlicher Wohnfläche
Mieterhöhungen müssen sich an der tatsächlichen Wohnfläche orientieren, auch wenn sie nur geringfügig kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Die Toleranzschwelle von mehr als 10 Prozent geringerer Wohnfläche, die z. B. erst dann Mietminderungen ermöglicht, findet bei Mieterhöhungen keine Anwendung (BGH, AZ: VIII ZR 266/14).

Keine Beschlagnahme für Flüchtlinge
An die Zulässigkeit einer auf die polizeirechtliche Generalklausel gestützten Beschlagnahme privater Unterkünfte zur Unterbringung von Flüchtlingen sind wegen des damit verbundenen Eingriffs in das Eigentumsrecht hohe Anforderungen zu stellen. Die zuständige Ordnungsbehörde muss darlegen, dass ihr zur Abwendung der Obdachlosigkeit zum einen keine eigenen menschenwürdigen Unterkünfte zur Verfügung stehen und ihr zum anderen auch die Beschaffung geeigneter Unterkünfte bei Dritten auf freiwilliger Basis nicht möglich ist. Selbst eine Unterbringung in Hotels, Ferienwohnungen oder Jugendherbergen ist angesichts des strengen Maßstabs für die zwangsweise Heranziehung privaten Eigentums vorrangig (OVG Lüneburg, Urteil vom 01.12.2015, 11 ME 230/15).

Bordellbetrieb nicht zwangsläufig Mietmangel
Der Betreiber einer Heilpraxis kann nicht ohne weiteres die Miete mindern, weil im gleichen Objekt ein „Massageinstitut“ der anderen Art vermietet wird. Ein gewerblicher Mieter hat keinen Anspruch auf einen bestimmten Mix von Mietern mit einem bestimmten Niveau innerhalb der Immobilie (BGH, XII ZR 122/11).

Unangeleinte Hunde auf Rasen einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann beschließen, dass Hunde auch unangeleint auf dem gemeinschaftlichen Rasen spielen dürfen, sofern keine Anhaltspunkte vorhanden sind, dass einer der im Hause gehaltenen Hunde ein gefährlicher Hund im Sinne des Gefahrhundegesetzes ist (BGH, Urt. v. 08.05.2015 – V ZR 163/14).

Hoher Kredit auch durch Wohnungseigentümergemeinschaft möglich?
Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemein-schaft kann im Einzelfall ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Wegen des hohen, in die Zukunft verlagerten Haftungsrisikos und der im Innenverhältnis bestehenden Nachschuss-pflicht der anderen Eigentümer bei Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer muss vor Beschlussfassung eine sorgsame Abwägung erfolgen und im Protokoll auch dokumentiert werden (BGH, Urt. v. 25.09.2015 – V ZR 244/14).

Eigenbedarf bei Mischnutzung
Wird ein Mietobjekt teilweise gewerblich, überwiegend jedoch zu Wohnzwecken genutzt, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen (BGH, Urt. v. 01.07.2015 – XII ZR 14/15).

Pflichten bei Nachmietersuche
Möchte ein Mieter gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus einem längerfristigen Mietvertrag entlassen werden, obliegt es allein ihm, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu machen. Der Vermieter muss nicht aktiv an der Suche des Nachmieters mitwirken (BGH, Urt. v. 07.10.2015 – VIII ZR 247/14).

Zwei-Wochen-Frist ist einzuhalten
Beim Grundstückskauf muss der Notar dem Käufer den Kaufvertrag grundsätzlich zwei Wochen vor der Beurkundung übersenden. Auch die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts im Kaufvertrag rechtfertigt es nicht, von dieser Frist abzuweichen (BGH, Urt. v. 25.06.2015 – III ZR 292/14).

Entfernung des Erdkabels zum Nachbargrundstück
Der Grundstückskäufer ist berechtigt die auf seinem Grundstück unterirdisch verlegten Kabel, die der Stromversorgung des Nachbarn dienen, dann zu entfernen, wenn die Durchleitung des Stroms nicht dinglich im Grundbuch abgesichert ist (BGH, Urt. v. 16.05.2014 – V ZR 181/13).

Zugewinnausgleich elterlicher Schenkung bei Scheidung
Aus einer Grundstücksschenkung unter Nießbrauchsvorbehalt seitens der Eltern eines Ehepartners kann der andere Ehepartner bei Scheidung im Hinblick auf den mit der geringer werdenden Lebenserwartung der Eltern verbundenen Wertzuwachs keine Rechte herleiten (§ 1374 Abs. 2 BGB). Anders ist der Fall zu beurteilen, wenn der Wert des Nießbrauches wegen des Absinkens der Lebenserwartung nicht abnimmt, sondern aufgrund der Wertentwicklung des Grundstücks steigt. In diesem Fall muss der Nießbrauch sowohl im Anfangs- als auch im Endvermögen berücksichtigt werden, weil sonst der Zugewinnausgleich zu hoch ausfällt. (BGH, Beschl. v. 6.5.2015 – XII ZB 306/14)

Grundstücksverschattung durch Nachbarbäume
Ein Anspruch auf Beseitigung hochgewachsener Nachbarbäume, die den eigenen Garten verschatten, kommt nur in krassen Ausnahmefällen in Betracht; z.B. wenn es sich um eine ganzjährige vollständige Verschattung handelt (BGH Urt. v. 10.7.2015 – V ZR 229/14).

Erhöhte Heizungskosten bei Leerstand
Bei einer Heizungs- und Warmwasseranlage, die für Nutzung eines kompletten Wohnhauses von 28 Einheiten ausgelegt ist, muss der Mieter durch einige leestehende Wohnungen verursachte höhere Betriebskosten innerhalb gewisser Grenzen hinnehmen, obwohl die Heizungsanlage nicht mehr optimal arbeitet (BGH, VIII ZR 9/14).

Kein Anspruch auf Umsatzausfall bei Erhaltungsmaßnahmen
Der Mieter eines Restaurants, das aufgrund vom Vermieter zu beseitigender Mängel sechs Wochen schließen muss, hat neben dem Anspruch auf vollständige Mietminderung keinen zusätzlichen Anspruch auf Ersatz des Umsatzausfalles. Der Vermieter handelt wegen der Erhaltungsmaßnahme nicht schuldhaft, sondern komme einer rechtlichen Verpflichtung nach (BGH, Urt. v. 10.6.2015, V ZR 99/14).

Arglist auch bei Verschweigen eines Schimmelverdachts
Ein Verkäufer einer Immobilie handelt auch dann arglistig, wenn er lediglich Hinweise von Mietern auf Schimmelschäden erhält und diesen nicht weiter nachgeht. Er ist verpflichtet, auch über diesen Verdacht den Käufer zu informieren, wenn tatsächlich Schimmelbefall vorliegt (OLG Karlsruhe, Urt. v. 12.6.2015 – 10 U 755/14).

Kündigung wegen Instandsetzungsblockade
Weigert sich der Mieter, notwendige Instandsetzungsarbeiten zu dulden und den vom Vermieter beauftragten Handwerkern Zutritt zu gewähren, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein auch wenn der Mieter keine Duldungsklage erhoben hat (BGH-Urteil vom 15.4.2015 – VIII ZR 281/13)

Anfechtung einer Verwalterbestellung
Die Bestellung eines Verwalters durch die Wohnungseigentümerversammlung kann in aller Regel erfolgreich angefochten werden, wenn in derselben Wohnungseigentümerversammlung nicht auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages wie Laufzeit und Vergütung zumindest in den wesentlichen Umrissen geregelt wurden (BGH-Urteil vom 27.2.2015 – V ZR 114/14).

Sanierungsverpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern andere Wohnungseigentümer eine entsprechende Beschlussfassung machen sie sich schadensersatzpflichtig (BGH–Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14).

Schadensersatz bei verlorenem Schlüssel
Grundsätzlich kann ein nicht zurückgegebener Schlüssel zu einer Schadensersatzpflicht des Mieters führen, denn es entsteht ein hohes Sicherheitsrisiko, wenn nicht bekannt ist, wer eventuell in den Besitz des Schlüssels gelangt ist. Deswegen ist die Anschaffung einer neuen Schließanlage auch im Kostenpunkt von über 1000 € in solchen Fällen durchaus in Betracht zu ziehen. Wenn allerdings die alte Anlage bestehen bleibt, ist kein konkreter Vermögensschaden entstanden und damit auch kein Schadensersatz nötig (BGH VIII ZR 205/13).

Kein Rückzahlungsanspruch von Werklohn bei mangelhafter Schwarzarbeit
Dem Auftraggeber einer handwerklichen Leistung im Wege sog. Schwarzarbeit steht bei mangelhafter Werkleistung kein Rückzahlungsanspruch von Werklohn gegenüber dem Unternehmer zu (BGH, Urteil vom 11.6.2015, VIII ZR 216/14).

Trotz unwirksamer Vermieterkündigung: Keine Ersatzpflicht der Anwaltskosten des Mieters
Eine unwirksame Vermieterkündigung aufgrund fehlender Angabe der Kündigungsgründe begründet noch keinen Anspruch des Mieters die Kosten seines anwaltlichen Widerspruchsschreibens zu erstatten (BGH, VIII ZR 9/10).

Fristlose Kündigung bei überzogener Mietminderung
Stellt der Mieter die Zahlung der Miete wegen Gesundheitsgefährdung aufgrund mangelhaften Parkettklebers ein, ist der Vermieter bei Rückständen von mehr als zwei Monatsmieten zur fristlosen Kündigung berechtigt. Dieses gilt, wenn sich nachträglich herausstellt, dass eine Mietminderung von maximal 30 % gerechtfertigt wäre (BGH 15.01.2013, ZR 411/12).

Anspruch auf Parabolantenne
Ein Mieter ist zum Anbau einer Parabolantenne grundsätzlich berechtigt, wenn das Haus weder über einen Breitbandkabelanschluss noch über eine Gemeinschaftsparabolantenne verfügt. Eine Parabolantenne darf nicht angebaut werden, auch wenn der Mieter über den Kabelanschluss nicht alle über das Satellitensystem empfangbaren Programme erhält
(BVerfG, 31.03.2013, 1 BvR 1314/11).

Hammerschlags- und Leiterrecht
Wenn ein Grundstückseigentümer den Nachbarn ersucht, auf dessen Grundstück notwendige Bau- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden, dürfen diese nur dann durchgeführt werden, wenn Art, Dauer, Umfang sowie Beginn der Arbeiten genau angekündigt sind. Sofern diese Voraussetzungen vorliegen, kann der Grundstückseigentümer den Nachbarn bei dessen Weigerung auf Zustimmung zur Durchführung der Arbeiten verklagen (BGH VI ZR 49/12).

Kündigung wegen Eigenbedarfs
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushaltes zu überlassen. Entscheidend ist, ob die Eigenbedarfsituation sich erst nach Abschluss des Mietverhältnisses ergeben hat
(BGH, 20.03.2013 VIII ZR 233/12).

Teures Parken
Grundstückseigentümer dürfen ein rechtswidrig geparktes Fahrzeug solange zurückbehalten, bis der Betroffene die Abschleppkosten bezahlt hat. Dieses gilt auch für Parkplätze eines Supermarktes, auf dem trotz gut erkennbaren Verbotsschildes ein Nutzer unberechtigt geparkt hatte (BGH, VI ZR 30/11).

Eigenbedarfskündigung für eigene Wohnungskanzlei
Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses besteht auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine beruflichen Tätigkeiten oder die eines Familienangehörigen nutzen will (BGH, 26.09.2012, VIII ZR 330/11).

Umlegbarkeit von Eigenleistungen bei Betriebskostenabrechnung
Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung eigene Sach- und Arbeitsleistungen oder die seines Personals mit den Kosten ansetzen, die bei einer Vergabe gleichwertiger Arbeiten, z. B. für Gartenpflege und Hausmeister, an ein Unternehmen entstanden wären, jedoch ohne Umsatzsteuer (BGH, 14.11.2012, VIII ZR 41/12).

Beschlussanfechtung des nicht geladenen WEG-Eigentümers nur binnen Monatsfrist
Ein versehentlich nicht geladener WEG-Eigentümer kann Beschlüsse der Eigentümerversammlung nur binnen Monatsfrist anfechten. Etwas anderes gilt nur, wenn der Wohnungseigentümer in böswilliger Absicht von der Teilnahme ausgeschlossen werden sollte (BGH, 20.06.2012, VZR 235/11).

Keine Nachrüstpflicht beim Schallschutz
Ein Mieter kann vom Vermieter keine Trittschalldämmung verlangen, wenn diese bei Hauserrichtung den aktuellen DIN-Normen entsprach. Auch wenn während der Mietzeit durch Verlegung von Bodenfliesen durch den Mieter der darüberliegenden Wohnung die Schalldämmung verschlechtert wurde, kann keine Trittschalldämmung entsprechend der aktuellen DIN-Normen verlangt werden
(BGH, 01.06.2012, V ZR 195/11).

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverweigerung der Erhöhungsbeträge für Betriebskostenvorauszahlungen
Zahlt der Mieter die vom Vermieter (berechtigterweise) geforderten Erhöhungsbeiträge für Betriebskostenvorauszahlungen nicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die nicht gezahlten Erhöhungsbeiträge zwei Monatsmieten erreichen (BGH, 18.07.2012, VIII ZR 1/11).

Mietminderung aufgrund Hundegebells erfordert kein „Bellprotokoll“
Bei Störungen durch Lärm, so auch Hundegebell, bedarf es keiner Vorlage eines detaillierten „Protokolls“. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten und in welcher Zeitdauer und in welcher Frequenz diese auftreten. (BGH, VIII ZR 268/11)

Keine Verkäuferhaftung bei Unkenntnis erheblicher Mängel
Beruft sich der Verkäufer darauf, die Ursachen von Mängeln im Hause nicht gekannt zu haben, hat der Käufer keinen Schadenersatzanspruch. Das verkaufte Haus hatte einen feuchten Keller. Die Vermutungen des Verkäufers über die Ursache waren zwar plausibel, stimmten aber nicht. Gegenüber gutgläubig falschen Angaben besteht kein Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung. (BGH, V ZR 18/11)

Käufer einer Eigentumswohnung haftet für Hausgeldrückstände
Wer eine Eigentumswohnung kauft, haftet für Hausgeldrückstände des alten Eigentümers. Die Hausgemeinschaft kann das Geld zunächst nur von dem Käufer der Wohnung verlangen, jedoch nicht von dem bisherigen Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn der bisherige Eigentümer noch im Grundbuch steht. (BGH, V ZR 196/11).

Fristlose Kündigung auch bei Mieterirrtum möglich
Zahlt der Mieter zwei Monatsmieten nicht, weil er den Grund für Schimmelbildung irrtümlich beim Vermieter vermutet, muss er gleichwohl die fristlose Kündigung gegen sich gelten lassen (BGH – AZ: VIII ZR 138/11)

Räumungsvollzugseinstellung bei Suizidgefahr
Die vorläufige Einstellung einer Räumungszwangsvollstreckung nach erfolgtem Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren kann bei Suizidgefahr des Räumungsschuldners zumindest für einen Zeitraum von 6 Monaten gerechtfertigt sein (BGH, I ZB 27/10)

Fensteraustausch im Zweifel Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft
Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft
(BGH, V ZR 174/11)

Unfall auf eisglattem Bahnsteig
Stürzt ein Passant auf einem eisglatten Bahnsteig und zieht sich Verletzungen zu, ist die Bahn auch dann zum Schadenersatz verpflichtet, wenn sie die Räum- und Streupflicht auf einen Subunternehmer übertragen hat. (BGH Urteil vom 17.01.2012, XZR 59/11).

Auskunftsanspruch bei vereinbarter Betriebskostenpauschale
Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Bruttokaltmiete, d. h. eine Miete inkl. aller Betriebskosten mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten, hat der Mieter keinen Anspruch auf Auskunft über die tatsächliche Höhe der von der Pauschale abgedeckten Betriebskosten. (BGH, XIII ZR 106/11).

Versicherungsschutz beim Fällen hoher Bäume?
Die Privathaftpflichtversicherung hat den Grundstückseigentümer von Schäden freizustellen, wenn beim einmaligen Fällen dreier 20 m hoher Pappeln ein Baum auf das Nachbarsgrundstück fällt und dort größere Schäden anrichtet. Der Ausschlusstatbestand einer „ungewöhnlichen und gefährlichen Beschäftigung“ nach den Versicherungsbedingungen werde hierdurch noch nicht erfüllt. (BGH, IV ZR 115/10).

Duldung des nachträglichen Anbaus von Balkonen
Ein Mieter muss den nachträglichen Anbau eines Balkons dulden, wenn der Vermieter dem Mieter die Baumaßnahme in Stichworten beschrieben hat, das Datum des Baubeginns, die voraussichtliche Dauer der Bauarbeiten und den voraussichtlichen Betrag der Mieterhöhung mitgeteilt hat. (BGH, XIII ZR 242/10).

Umstellung auf verbrauchsabhängige Betriebskostenabrechnung
Der Vermieter hat ein Recht auf Änderung der Mietstruktur für diejenigen Betriebskosten, die verbrauchsabhängig erfasst werden können. Dies gilt auch dann, wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. (BGH, VIII ZR 97/11).

Umstellung auf Funkerfassung zulässig
Der Vermieter ist berechtigt, das bisherige Ablesesystem des Wärmeverbrauchs der vorhandenen Heizkostenverteiler gegen moderne funkbasierte Systeme auszutauschen. Der Mieter hat die Installation auch von bisherigen noch funktionsfähigen Geräten gegen funkbasierte Ablesegeräte zu dulden.
(BGH, XIII ZR 326/10).

Vermieter kann übersandte Betriebskostenabrechnung korrigieren
Ein Vermieter, der die Betriebskostenabrechnung erstellt und ein Guthaben an den Mieter ausgezahlt hat, kann die Zahlung zurückverlangen, wenn er Betriebskostenpositionen übersehen und die Abrechnung innerhalb der für die Abrechnung geltenden Jahresfrist korrigiert hat. (BGH VIII ZR 296/09).

Geringere Anforderungen bei Eigenbedarfskündigung
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfes ist ausreichend begründet, wenn der Vermieter die Person benennt, für die er die Wohnung benötigt, und das Interesse erläutert, das diese Person daran habe, die Wohnung zu beziehen (BGH, VIII ZR 317/10).

Kündigung gegenüber Mietern bei stark sanierungsbedürftigem Mietobjekt
Die Erben eines stark sanierungsbedürftigen und verlustbringenden Mietobjektes können ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben, wenn sich die erstrebte Erbauseinandersetzung nur durch einen Verkauf des Mietobjektes in unvermietetem Zustand bewerkstelligen lässt
(BGH, Urteil vom 08.06.2011, VIII ZR 226/09).

Kündigung wegen geplanten Abrisses
Ein Vermieter, der ein veraltetes und sanierungsbedürftiges Mietobjekt besitzt, kann den Mietern nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus kündigen, wenn den Mietern mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant (BGH, Urteil vom 09.02.2011, VIII ZR 155/10).

Änderung des Verteilerschlüssels für Heizkosten
Eine Wohnungseigentümerversammlung einer Wohnanlage, in der die Heizkosten bisher nach 100 % Verbrauch verteilt wurden, kann nach § 16 Abs. 3 WEG die Neuverteilung künftig zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche beschließen, was aber nicht für bereits abgelaufene Abrechnungszeiträume möglich ist (BGH, Urteil vom 16.07.2010, V ZR 221/09 und Urteil vom 09.07.2010, V ZR 202/09).

Kündigung bei fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung
Ein Vermieter darf das Mietverhältnis kündigen, wenn ein Mieter seine Miete trotz Abmahnung immer erst zur Monatsmitte oder später zahlt (BGH, VIII ZR 91/10).

Minderungsrecht des Mieters erfasst auch die Betriebskosten
Wenn ein Mieter wegen eines Mangels der Mietsache die Miete mindert, erfasst das Minderungsrecht auch die Betriebskosten. Der gleiche Prozentsatz, um den die Kaltmiete gemindert wird, ist auch bei den Betriebskosten abzuziehen
(BGH, Urteil vom 13.04.2010, VIII ZR 223/10).

Schönheitsreparaturen
Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter ohne Einschränkung zum Streichen von Fenstern und Türen verpflichtet, ist insgesamt unwirksam, weil bei Fenstern und Türen begrifflich nur das Streichen der Innenseiten zu den Schönheitsreparaturen zählt. Bei Doppelfenstern bezieht sich die Verpflichtung nur auf den inneren Flügel von beiden Seiten, derweil der äußere nur von innen gestrichen werden muss. Entsprechendes gilt für die Wohnungseingangstüren (BGH, Beschluss vom 31.08.2010, VIII ZR 92/09).

Umzugskostenpauschale in Wohnungseigentumsanlage
Die Wohnungseigentümerversammlung kann durch Mehrheitsbeschluss im Rahmen von § 21 Abs. 7 WEG beschließen, dass bei einem Ein- oder Auszug der betroffene Wohnungseigentümer eine Sonderzahlung zu entrichten hat. Sie dient zum Ausgleich für die durch einen Umzug regelmäßig hinterlassenen Spuren und Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum
(BGH, Urteil vom 01.10.2010, V ZR 220/09).

Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum verjähren erst nach drei Jahren
Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem Mieter, der bei seinem Auszug erhebliche Schäden im Treppenhaus verursacht hat, unterliegen der Regelverjährung von drei Jahren und nicht lediglich der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten
(BGH, Urteil vom 29.06.2011, VIII ZR 349/10).

Heizkörper und Heizleitungen sondereigentumsfähig
Es kann durch Teilungserklärung oder spätere Vereinbarung bestimmt werden, dass Heizkörper, Heizungs- bzw. Thermostatventile und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an die Zentralheizung zum Sondereigentum des Wohnungseigentümers gehören (BGH, Urteil vom 08.07.2011, V ZR 176/10).

Fehlende Eichung der Messgeräte schließt verbrauchsabhängige Abrechnung nicht aus
Obwohl Kaltwasserzähler alle fünf Jahre und Warmwasserzähler alle sechs Jahre geeicht werden müssen, können auch die Werte eines nicht rechtzeitig geeichten Wasserzählers der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegt werden. Auf Widerspruch des Mieters obliegt dem Vermieter der Nachweis, dass der nicht rechtzeitig geeichte Zähler gleichwohl korrekt funktioniert (BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10).

Modernisierung trotz fehlender Ankündigung der Maßnahmen
Ein Vermieter kann Modernisierungskosten (z.B. für den Einbau eines Fahrstuhls) auch dann auf den Mieter umlegen, wenn er die Baumaßnahmen vorher trotz entsprechender Verpflichtung nicht angekündigt hat. Diese Pflicht soll es dem Mieter lediglich ermöglichen, sich auf die Bauarbeiten einzustellen und ggf. die Wohnung zu kündigen (BGH, VIII ZR 164/10).

Betriebskostenspiegel des Mieterbundes ohne Relevanz
Wollen Mieter die Betriebskostenabrechnung des Vermieters angreifen, müssen sie beweisen, dass Vermieter gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen haben. Es genügt nicht, wenn sich der Mieter auf den vom Mieterbund herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ beruft
(BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10).
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Kurze Verjährungsfrist für Erstattung von Renovierungskosten
Ein Ersatzanspruch des Mieters für Renovierungsaufwendungen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjährt nach § 548 Abs. 2 BGB bereits binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 195/10).

Unzulässige Farbvorgabe bei Mieterauszug
Es ist eine unzulässige Farbvorgabe in einem Formularmietvertrag, wenn vom Mieter verlangt wird, dass er nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung komplett weiß zu streichen hat. Für diesen Fall braucht er überhaupt nicht zu streichen. Eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen erschwert die Weitervermietung nicht (BGH, VIII ZR 198/10).

Keine Eigenbedarfskündigung durch GmbH oder AG
Weder eine GmbH noch Aktiengesellschaft oder KG können eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, ebenso wenig eine offene Handelsgesellschaft (OHG) zu Gunsten ihrer Geschäftsstelle (BGH, VIII ZR 210/10)

Informationspflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung
Nach einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter dem gekündigten Mieter im Falle des Freiwerdens einer vergleichbaren Wohnung im selben Haus oder innerhalb derselben Wohnanlage innerhalb der Kündigungsfrist diese Wohnung anbieten, anderenfalls ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam
(BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 78/10).

Anwaltskosten bei fristloser Kündigung
Verursacht der Mieter die fristlose Kündigung durch den Vermieter, z.B. wegen Verzugs mit den Mietzahlungen, muss er dem Vermieter auch sämtliche Folgeschäden ersetzen. Dazu gehören auch die Anwaltskosten, z.B. für die Abfassung des Kündigungsschreibens. Großvermietern ist dagegen zuzumuten, Kündigungsschreiben in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen ohne anwaltliche Hilfe abzufassen (BGH, Urteil vom 06.10.2010, VIII ZR 271/09).

Aufklärungspflicht des Mieters bei problematischem Warensortiment [z.B. „Thor Steinar“]
Ein Mietinteressent ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages ungefragt über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann. Dazu gehört der Verkauf von Waren der Marke „Thor Steinar“, die geeignet ist, rechtsradikale Käuferschichten anzuziehen. Bei Verletzung der Aufklärungspflicht kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (BGH, Urteil vom 11.08.2010, XII ZR 123/09).

Zurückbehaltungsrecht wegen Wohnungsmangel erst nach Anzeige
Ein Mieter, dem wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt wurde, kann sich nur dann auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Wohnungsmängeln berufen, wenn er dem Vermieter den Mietmangel rechtzeitig angezeigt hat. Anderenfalls ist die Kündigung des Vermieters wirksam
(BGH, Urteil vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09).

Kein Rückzahlungsanspruch von Nebenkostenvorauszahlungen
Auch wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Vorlage von Belegen hinsichtlich der abgerechneten Nebenkosten beweisfällig bleibt, steht dem Mieter kein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen zu. Stattdessen kann er seinen Anspruch auf Vorlage der Belege gerichtlich geltend machen (BGH, Beschluss vom 22.06.2010, VIII ZR 288/09).

Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen
Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist der Betriebskostenabrechnung von einem Jahr seit Ende des Abrechnungszeitraumes versäumt und sind dadurch Nachforderungen hinfällig geworden, kann er gleichwohl die Anpassung künftiger Vorauszahlungen auf der Grundlage der verspäteten Abrechnung gemäß § 560 Abs. 4 BGB vornehmen (BGH, Urteil vom 16.06.2010, XII ZR 258/09).

Korrektur der Nebenkosten innerhalb der Abrechnungsfrist möglich
Hat der Vermieter seinem Mieter ein vermeintliches Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung schon ausgezahlt, ist er nicht daran gehindert, die Abrechnung später noch einmal zu Lasten des Mieters zu ändern. Diese Änderung muss allerdings innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter erteilt werden
(BGH, VIII ZR 296/09).

Vermieter dürfen Mietpreisspannen ausschöpfen
Enthält ein Mietspiegel Mietpreisspannen, welche die reine Marktstreuung widerspiegeln, darf der Vermieter die Miete bis zum oberen Spannwert der Einzelvergleichsmiete anheben
(BGH, Urteil vom 21.10.2009, VIII ZR 30/09)

Bezugnahme auf Mietspiegel der Nachbarstadt genügt für Mieterhöhungsverlangen
Die Bezugnahme auf einen Mietspiegel der Nachbarstadt/Nachbargemeinde ist ausreichend, wenn für die eigene Stadt/Gemeinde kein Mietspiegel erstellt worden ist und beide Kommunen im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind. Dabei genügt auch die Bezugnahme auf einen einfachen Mietspiegel
(BGH, Urteil vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09).

Mängelbeseitigungsansprüche während der Mietzeit unverjährbar
Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung während der Mietzeit ist unverjährbar. Ein Vermieter muss damit rechnen, von seinem Mieter auf Beseitigung des bestehenden Mangels in Anspruch genommen zu werden, selbst wenn der Mangel schon viele Jahre existiert (BGH, Urteil vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09).

Fristlose Kündigung muss begründet werden
Eine fristlose Kündigung im Wohnraummietverhältnis ist nur wirksam, wenn sie ausreichend begründet wurde. Bei einfacher Rechtslage genügt es, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Dabei muss der Mieter erkennen können, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Die Darstellung eines Saldos genügt in der Regel nicht
(BGH, Urteil vom 12.05.2010, VIII ZR 96/09).

Grenzen von Schönheitsreparaturen
Der Außenanstrich von Türen und Fenstern, sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung, ist keine Schönheitsreparaturmaßnahme i. S. v. § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV. Die Aufnahme einer solchen Verpflichtung indiziert die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenverpflichtung im Ganzen (BGH, Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09).

Keine Überwachung des Nachbarn durch Videokamera
Als Hauseigentümer darf man keine Überwachungskamera in oder an seinem Grundstück platzieren, die geeignet ist, auch nachbarliche Grundstücke oder öffentliche Verkehrsflächen zu erfassen. Auf den tatsächlichen Betrieb der Kamera kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 16.03.2010, VI ZR 176/09).

Kein Kündigungsrecht wegen verspäteter Mietüberweisung durch Sozialamt
Vermieter dürfen Mietern nicht kündigen, weil das Sozialamt die Miete unpünktlich überweist. Dieses gilt auch dann, wenn die Mietzahlungen des Mieters wiederholt einige Tage nach der vertraglich vereinbarten Frist eingegangen sind (BGH, VIII ZR 64/09).

Kosten der Öltankreinigung sind umlagefähig
Die Kosten für Öltankreinigung können bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden. Das gilt auch dann, wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden. Diese Kosten brauchen auch nicht auf mehrere Abrechnungsperioden aufgeteilt werden (BGH, Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08).

Keine Bescheinigung zur Mietschuldenfreiheit
Ein Mieter kann vom früheren Vermieter keine Bescheinigung darüber verlangen, dass er mietschuldenfrei ist. Eine solche Bescheinigung kann als Beleg dahingehend missverstanden werden, dass auch auf alle sonstigen aus dem Mietverhältnis bestehenden Ansprüche verzichtet werde
(BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08).

Keine Verpflichtung des Mieters, Decken im Rahmen der Schönheitsreparaturen zu weißen
Während des Mietverhältnisses kann der Mieter nicht verpflichtet werden, Decken und Oberwände zu weißen. Eine dahingehende Schönheitsreparaturklausel ist im Ganzen nichtig, weil dadurch unzulässig in die Gestaltung des persönlichen Lebens des Mieters eingegriffen werde (BGH, VIII ZR 344/08).

Vollgewerbliche Nutzung einer Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters
Ein Vermieter muss die gewerbliche oder freiberufliche Nutzung einer Wohnung durch den Mieter nicht dulden. Wenn der Mieter die Wohnung teilgewerblich nutzt, kann der Vermieter allerdings verpflichtet sein, dies zu erlauben, wenn dadurch weder die Wohnung noch andere Mieter beeinträchtigt werden. Eine Beschäftigung von Mitarbeitern in der Wohnung braucht der Vermieter nicht zu gestatten (BGH, VIII ZR 165/08).

Bei illegaler Untervermietung hat der Vermieter Anspruch auf erzielte Untermiete
Ein Vermieter hat Anspruch auf die Mieteinnahmen, die ein gekündigter Mieter aus einer Untervermietung erzielt hat. Mietnomaden, die selbst eine Wohnung mieten, ohne je Miete zu bezahlen, und die diese Wohnung dann untervermieten, müssen dem Vermieter die Untermieteinnahmen herausgeben
(BGH, VII ZR 76/08).

Hinweispflicht bei Eigenbedarfskündigung
Wer auf unbestimmte Zeit eine Wohnung vermieten will, muss den Mieter auf einen demnächst zu erwartenden Eigenbedarf hinweisen. Diese Hinweispflicht besteht nicht, wenn der Mietvertrag nach mehrjähriger Laufzeit einvernehmlich auf unbestimmte Zeit verlängert wird
(BGH, Urteil vom 21.01.2009, VIII ZR 62/08).

Trotz Missbrauch keine Räumungsvollstreckung
Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH, Beschluss v. 14.08.2008, I ZB 39/08, n.v.).

Mietvertragskündigung bei schwerer Krankheit
Auch eine schwere Krebserkrankung des Gewerberaummieters berechtigt diesen nicht zur Kündigung des befristeten Mietvertrages aus wichtigem Grund. Auch im Falle des Ablebens des Mieters endet dieses nicht, sondern geht auf dessen Erben über (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 25.07.2008, 24 W 53/08).

Kartellbehörden dürfen Preisgestaltung prüfen
Haben Erdgasversorger eine marktbeherrschende Stellung, unterliegen sie der Missbrauchskontrolle durch die Kartellbehörden. Die nds. Kartellbehörde hat die Stadtwerke Uelzen zu Recht verpflichtet, ihren Kunden missbräuchliche Gaspreiserhöhungen in der Zeit vom 1.11.2005 – 31.3.2006 zurückzuerstatten
(BGH, Beschluss v. 10.12.2008, KVR 2/08).

Nachträgliche Vereinbarung über die Endrenovierung kann wirksam sein
Auch wenn der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält, kann eine Vereinbarung über eine Endrenovierungsverpflichtung des Mieters im späteren Übergabeprotokoll wirksam sein. Voraussetzung ist allerdings, dass die Endrenovierungsvereinbarung nicht in einem Formular enthalten ist, das zur Mehrfachverwendung vorgesehen ist (BGH, Urteil v. 14.01.2009, VIII ZR 71/08).

Vermieter müssen Versand nachweisen
Betriebskostenabrechnungen müssen dem Mieter bis zum Ende des Folgejahres zugehen. Der Vermieter muss im Streitfall den rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung beweisen; anderenfalls entfällt der Nachzahlungsanspruch (BGH, Urteil v. 21.01.2009, VIII ZR 107/08).

Schönheitsreparaturenpflicht auch bei unrenoviert hinterlassenem Wohnraum
Vornahmeklauseln, die den Mieter verpflichten, im Allgemeinen nach bestimmten Zeiträumen die Renovierung durchzuführen, sind auch dann rechtswirksam, wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde
(BGH, Beschluss v. 18.11.2008, VIII ZR 73/08).

Abriss als Kündigungsgrund zulässig
Der Vermieter ist berechtigt, Mietverhältnisse zu kündigen, wenn er das stark sanierungsbedürftige Mehrfamilienhaus abreißen und an gleicher Stelle neuen Wohnraum schaffen möchte
(BGH, Urteil v. 28.01.2009, VIII ZR 7/08).

Zu kleine Wohnung fristlos kündigen
Der Mieter darf seine Wohnung fristlos kündigen, wenn die vermietete Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ist, als im Mietvertrag angegeben, und zudem dafür die überzahlte Miete rückfordern
(BGH, VIII ZR 42/08).

Keine Pflicht zur Beifügung des Mietspiegels
Für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist es nicht erforderlich, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser an einer im Mieterhöhungsgesuch bezeichneten Stelle eingesehen werden kann
(BGH, Urteil v. 11.03.2009, VIII ZR 74/08).

Der Vermieter darf bei vor dem Jahr 2008 abgeschlossenen Mietverträgen die Terrassenfläche bis zur Hälfte auf die Quadratmeterzahl der Wohnung anrechnen (BGH, VIII ZR 86/08).

Naher Angehöriger bei Eigenbedarfskündigung kann auch Schwager sein
Ein Vermieter kann einen Mietvertrag kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt; braucht sein Schwager eine Wohnung, kann dies eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zumindest dann rechtfertigen, wenn zwischen Vermieter und Schwager ein besonders enger Kontakt besteht (BGH, Beschluss v. 03.03.2009, VIII ZR 247/08).

Nebenkosten-Vorauszahlung gilt unabhängig
Stützt der Vermieter die Erhöhung des monatlichen Vorauszahlungsanspruches für die Nebenkosten auf eine fehlerhafte Abrechnung, ist deshalb die Erhöhung der Vorauszahlung nicht unwirksam. Findet der Mieter die Betriebskostenabrechnung falsch, muss er den geforderten Vorauszahlungsbetrag unter Vorbehalt zahlen, den Vermieter über seine Einwände informieren und gleichzeitig überprüfen, ob die Abrechnung bzw. die höhere Vorauszahlung angemessen sei. Anderenfalls riskiert der Mieter bei höherem Zahlungsrückstand die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil v. 28.11.2007, VIII ZR 145/07).

Schadenersatz bei „exzessivem“ Rauchen
Ein Vermieter kann von einem stark rauchenden Mieter Schadenersatz nur dann verlangen, wenn sich die Nikotinablagerungen durch Schönheitsreparaturen allein nicht beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern; so z.B., wenn sanitäre Anlagen, mitvermietete Einbaumöbel, Beschläge, Lichtschalter, Verkleidungen u.ä. durch Nikotineinwirkungen so stark verfärbt sind, dass sie nicht mehr gereinigt werden können und ersetzt werden müssen
(BGH, Urteil v. 05.03.2008, VIII ZR 37/07).

Abflussprinzip bei Betriebskostenabrechnung
Es ist dem Vermieter auch ohne gesonderte vertragliche Vereinbarung nicht verwehrt, bei der Betriebskostenabrechnung nach dem sog. „Abflussprinzip“ zu verfahren. Der Vermieter kann also all jene Kosten auf den Mieter umlegen, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde. In welchem Zeitraum die abgerechnete Leistung erbracht wurde, spielt dabei keine Rolle
(BGH, Urteil v. 20.02.2008, VIII ZR 49/07).

Kein Anspruch des Mieters auf Beseitigung oder Unterlassung einer unberechtigten Vermieterabmahnung
Auch wenn der Vermieter den Mieter unberechtigt wegen vermeintlich vertragswidrigen Verhaltens abgemahnt hat, kann der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch aus anderen Bestimmungen des BGB nicht herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt (BGH, Urteil v. 20.02.2008, VIII ZR 139/07).

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen
Der Käufer eines Grundstückes ist schon vor Eintragung im Grundbuch berechtigt, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§454 Abs. 2 und 3 BGB), gegeben sind (BGH, Urteil v. 13.02.2008, VIII ZR 105/07).

Umlageschlüssel bei Betriebskosten nach Personenzahl
Für die Umlage von Betriebskosten nach Anzahl der in den Wohnungen lebenden Personen kommt es auf die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen an. Dabei ist ein Rückgriff auf die beim Einwohnermeldeamt gemeldeten Personen nicht zulässig. Erforderlich ist die Feststellung der tatsächlichen Belegung der einzelnen Wohnungen an bestimmten Stichtagen, auch wenn dies mit einem höheren Aufwand und „gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten“ verbunden sei (BGH, Urteil v. 23.01.2008, VIII ZR 82/07).

Abrechnung nach Kopfzahl
Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen (BGH, Urteil v. 23.01.2008, VIII ZR 82/07).

Keine staatliche Kontrolle des Gaspreises
Gasversorger sind nicht dazu verpflichtet, ihre Kalkulation offenzulegen, sondern dürfen diese geheim halten. Der Gasversorger ist lediglich verpflichtet, die Billigkeit von Tariferhöhungen zu beweisen, etwa durch die schlüssige Darlegung, dass seine Kosten gestiegen seien. Diese Beweispflicht umfasst jedoch nicht den gesamten Tarif. Der Gasversorger hat ein grundsätzlich geschütztes Interesse an der Geheimhaltung von Geschäftsgeheimnissen (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 138/07).

Grundreinigung von Teppichböden ist Schönheitsreparatur
In Gewerberaummietverträgen umfassen die auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen auch die Grundreinigung der Teppichböden, nicht aber die Erneuerung eines Teppichbodens (BGH,VII ZR 15/07). Bei Wohnungsmietverhältnissen hat das OLG Stuttgart (DWW 1993, 328) eine Formularklausel, die den Mieter ausdrücklich zur Reinigung der Teppichböden bei Auszug verpflichtet, nicht beanstandet. Eine BGH-Entscheidung liegt insoweit noch nicht vor.

Keine Pflicht zum Elektro-Check
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen
(BGH, Urteil v. 15.10.2008, VIII ZR 321/07).

Vorgeschobener Eigenbedarf
Ausgezogene Mieter, denen wegen vermeintlichen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt wurde, haben einen Schadenersatzanspruch, auch wenn die Eigenbedarfskündigung nicht ordnungsgemäß begründet wurde. Dazu gehören: Anspruch auf Wiedereinzug in die Wohnung, Umzugskostenersatz, Maklerkosten für die neue Wohnung, Erstattung der Mietdifferenz zwischen der alten und der neuen Wohnung – wenn diese vergleichbar mit der bisherigen, aber deutlich teurer ist -, eventuelle Kosten für die Montage von Einrichtungsgegenständen, Umbau der Einbauküche bzw. Anschaffungskosten für neues Mobiliar oder Gardinen (BGH, VIII ZR 231/07).

Schadenersatzanspruch bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen
Hat der Mieter, der vertraglich in wirksamer Weise zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nicht, nicht vollständig oder nicht fachmännisch durchgeführt, obwohl diese (z.B. wegen Ablauf der Renovierungsfristen) fällig waren, kann der Vermieter statt der Durchführung der Schönheitsreparaturen Schadenersatz in Geld verlangen. Der Schadenersatzanspruch setzt jedoch voraus, dass der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Leistung und Nacherfüllung gesetzt hat; d.h. dem Mieter Gelegenheit zur Nacherfüllung von unterlassenen und zur Nachbesserung von mangelhaft ausgeführten Schönheitsreparaturen gegeben hat (BGH, VIII ZR 189/07).

Vermieter gewerblicher Räume darf nach Kündigung Versorgungsleistungen einstellen
Bei Gewerberäumen darf ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die vertraglich übernommenen Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einstellen. Er ist also zur Fortsetzung der Versorgung des die Mieträume weiter nutzenden Mieters nicht verpflichtet (BGH, XII ZR 137/07).

Abrechnungsfrist in der Gewerberaummiete
Eine Ausschlussfrist, die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zu erteilen, besteht nur bei Wohnraummietverhältnissen, nicht aber bei Gewerberaummietverhältnissen. Die Verpflichtung des Gewerberaumvermieters, eine solche Abrechnung innerhalb einer angemessen Frist zu erteilen, bleibt hiervon unberührt (BGH, XII ZR 22/07).

Zurückbehaltungsrecht der Miete bei nicht gesetzeskonformer Anlage der Mietkaution
Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Barkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Sinn und Zweck dieser Regelung ist, dass dem Mieter im Falle der Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht zusteht und er im Falle der Zwangsvollstreckung gegen den Vermieter die Drittwiderspruchsklage erheben kann. Deshalb kann der Mieter vom Vermieter den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der geleisteten Kaution verlangen. Verweigert der Vermieter diesen Nachweis, kann der Mieter die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückbehalten
(BGH, Urteil v. 20.12.2007, IX ZR 132/06).

Kein Anspruch des Mieters auf Modernisierung
Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarung grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen maßgeblich, die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gegolten haben. Gleiches gilt für die Modernisierung einer alten Heizungsanlage, soweit die Wärmeversorgung der Wohnung sichergestellt ist (BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06).

Wohnungsbesichtigung mit Nachschlüssel
Ein Mieter hat das Recht zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses, wenn der Vermieter sich in seiner Urlaubsabwesenheit Zugang zu den Räumen zwecks Prüfung des Allgemeinzustandes der Wohnung mittels eines zurückbehaltenen Schlüssels verschafft hat (OLG Celle, 13 U 182/06).

Kautionsrückzahlungspflicht bei Eigentümerwechsel
Wer ein Mietshaus kauft, der muss die bestehenden Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten übernehmen. Er ist aber nicht dazu verpflichtet, noch ausstehende Kautionsforderungen von früheren bereits ausgezogenen Mietern zu begleichen (BGH, VIII ZR 219/06).

Bei Geschäftsräumen kann Endrenovierung individuell vereinbart werden
Im Rahmen von Geschäftsraummietverträgen ist die Vereinbarung einer Endrenovierungsklausel wirksam, wenn die Vereinbarung individuell erfolgt ist. Eine individuelle Vereinbarung kann z.B. dadurch erfolgen, dass der Vermieter dem Mieter im Gegenzug für die eingegangene Verpflichtung zur Endrenovierung andere Vorteile gewährt oder ihm bei anderen vertraglichen Vereinbarungen entgegenkommt (BGH, XII ZR 200/06).

Verkäufer muss fristgerecht abrechnen
Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der gesetzlichen Jahresfrist über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ab, kann der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse auf die Betriebskosten so lange verweigern, bis ihm Abrechnung erteilt ist (Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB).
Bei einem noch bestehenden Mietverhältnis ist der Mieter jedoch nicht zur Rückforderung berechtigt, da er durch sein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der künftigen Vorauszahlungen hinreichend geschützt ist (BGH, VIII ZR 57/04).