Vereinsvorsitzender Hans-Hinrich Munzel konnte sich in der Mitgliederversammlung im Gelben Salon des Peiner Schützenhauses über mehr als 80 Neuzugänge im abgelaufenen Jahr 2023 freuen. Mit fast 2000 Mitgliedern gehört der HWG Peine zu den größten Vereinen im Landkreis Peine.

Der Vereinsvorsitzende gab in seinem Rechenschaftsbericht einen Ausblick auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Peine, mit dessen Inkrafttreten noch im Frühjahr zu rechnen sei. Weiterhin befasste sich Munzel mit den Auswirkungen des neuen Gebäudeenergiegesetzes, dessen Zustandekommen bei vielen Gebäudeeigentümern große Besorgnis ausgelöst hatte. Seit dem 01.01.2023 müssen sich Vermieter zudem an den CO2-Kosten ihrer Mieter für deren Verbrauch von Heizöl, Gas und Fernwärme nach einem Stufenmodell beteiligen (s. anhängender Vortrag). Einstimmig erteilte die Mitgliederversammlung dem Vorstand und seiner Geschäftsführung Entlastung. Ebenso einstimmig wurde die vom Vorstand vorgeschlagene Erhöhung des Jahresbeitrags um fünf Euro für Beitragsklasse l (jetzt 59 Euro), um 10 Euro für Beitragsklasse ll (jetzt 85 Euro) und um 15 Euro für Beitragsklasse lll (jetzt 124 Euro) beschlossen.

Abschließend referierte Vereinsjustiziar Uwe Freundel zum Thema „Die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter”. Nachfolgend geben wir den wesentlichen Inhalt seines Vortrages wieder:

Ab dem Heizkostenjahr 2023 müssen sich Vermieter nach dem Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG) an den CO2-Kosten der Mieter für den Verbrauch von Heizöl, Gas und Fernwärme beteiligen. Dies gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Januar 2023 beginnen.

Wer mit fossilen Brennstoffen heizt oder sein Wasser erwärmt, verursacht klimaschädliche CO2-Emissionen. Für diese wird seit 2021 nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz eine staatliche CO2-Abgabe erhoben, die mit der Öl-, Gas- oder Fernwärmerechnung bezahlt wird. Es steht bereits jetzt fest, dass diese Abgabe im Laufe der nächsten Jahre deutlich steigen wird, um damit Anreize für die energetische Modernisierung zu setzen.

Bisherige Rechtslage

Für Verbrauchszeiträume bis zum 31.12.2022 galt, dass die in der Energierechnung enthaltene CO2-Steuer vollständig vom Mieter der jeweiligen Wohnung oder des jeweiligen Hauses zu tragen war. Sie wurde im Rahmen der Heizkostenabrechnung nicht separat ausgewiesen. Eine Beteiligung des Vermieters fand nicht statt.

Zukünftige Rechtslage

Für die im Jahr 2024 abzurechnenden Heizkosten des Verbrauchsjahres 2023 gilt, dass sich Vermieter von Wohnraum oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden nach einem Stufenmodell an der in der Energierechnung enthaltenen CO2-Steuer beteiligen.

Wie hoch der Kostenanteil ist, hängt vom CO2-Ausstoß des jeweiligen Gebäude bzw. der jeweiligen Wohnung ab.

Je höher der CO2-Ausstoß des Gebäudes, desto größer ist der vom Vermieter zu tragende prozentuale Kostenanteil. Die Beteiligungsquote der Vermieterseite liegt zwischen 0 % bei Gebäuden mit sehr geringem CO2-Ausstoß bis zu 95 % bei Gebäuden, die in großem Umfang klimaschädliches CO2 emittieren. Die weitaus meisten Immobilien dürften sich im Mittelfeld des Stufenmodells wiederfinden, so dass die Vermieter zwischen 40 % und 70 % der CO2-Kosten übernehmen müssen.

Umsetzung in der Praxis

In Gebäuden mit Öl- oder Gaszentralheizung ermittelt der Vermieter im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes bzw. der Wohnung und seine prozentuale Beteiligung an den CO2-Kosten. Hierfür benötigt er zunächst einmal die Gesamtwohnfläche des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter und die verbrauchte Brennstoff- oder Wärmemenge im Abrechnungszeitraum. Darüber hinaus muss er den Energiegehalt und den Emissionsfaktor des verbrauchten Brennstoffs kennen. Beide Informationen liefert ihm der Brennstofflieferant bzw. der Wärmeversorger mit der Energierechnung. Die weiteren Rechenschritte nimmt dem Vermieter üblicherweise sein Heizkostenabrechnungsunternehmen im Rahmen der Heizkostenabrechnung ab und reduziert die auf die Mieter verteilten Heizkosten um den vom Vermieter zu tragenden CO2-Kostenanteil.

Haben Ihre Mieter hingegen eigene Wärmeversorgungsverträge (Fernwärme) oder trägt der Mieter im Falle eines Einfamilienhauses oder einer Etagenheizung die Energiekosten direkt, müssen Sie als Vermieter zunächst nichts veranlassen. Vielmehr muss Ihr Mieter unter Zugrundelegung der in seiner Jahresverbrauchsrechnung enthaltenen Angaben selbst den ihm zustehenden Erstattungsanspruch ermitteln und diesen innerhalb von zwölf Monaten nach Rechnungserhalt Ihnen gegenüber geltend machen. Als Vermieter entscheiden Sie dann, ob Sie den Betrag direkt nach Geltendmachung an den Mieter auszahlen oder aber im Rahmen der nächsten Betriebskostenabrechnung für die übrigen Betriebskosten verrechnen, wobei dem Mieter die Erstattung spätestens zwölf Monate nach Anforderung zugutekommen muss.

Rechenhilfe

Da die in diesem Rahmen durchzuführenden Berechnungen etwas umfangreicher sind, hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) ein Rechentool zur Berechnung und Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter freigeschaltet. Das Tool soll Vermietern und auch Mietern, die einen eigenen Gas- oder Wärmeversorgungsvertrag haben, bei der Umsetzung der neuen Regelungen unterstützen. Der Tool dient der Veranschaulichung und der Hilfestellung bei der Durchführung der notwendigen Rechenschritte, kann eine eigenständige Dokumentation bei der Abrechnung von Betriebskosten und bei der Geltendmachung von Ansprüchen aber nicht ersetzen.

Sie erreichen das Rechentool unter: https://co2kostenaufteilung.bmwk.de/schritt1 .

Ausnahmen

Bei Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, findet keine CO2-Kostenaufteilung statt. Hier wird der Mieter also weiterhin voll an den CO2-Kosten des Gebäudes beteiligt.

Gleiches gilt auch, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften, wie z. B. der Denkmalschutz, sowohl einer wesentlichen energetischen Verbesserung (Wärmedämmung etc.) als auch einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes entgegenstehen.

Stehen die öffentlich-rechtlichen Vorgaben entweder nur der Gebäudeverbesserung oder nur der Optimierung des Heizungssystems entgegen, wird der sich nach dem Stufenmodell ergebende CO2-Kostenanteil des Vermieters halbiert.

Sanktionen

Die CO2-Kostenaufteilung sowie die der Berechnung zugrundeliegenden Informationen sind im Rahmen der Heizkostenabrechnung auszuweisen. Beachtet der Vermieter diese Vorgabe nicht, darf der Mieter den nach Heizkostenabrechnung auf ihn entfallenden Anteil an den Heizkosten pauschal um 3 % kürzen.

Verteilung bei Gewerbeimmobilien

Bei Gewerbe- und anderen Nichtwohngebäuden sowie bei Gebäuden mit überwiegender Gewerbenutzung teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten bis Ende 2025 je zur Hälfte. Die Bundesregierung hat angekündigt, für die danach liegenden Zeiträume auch für diese Immobilien ein Stufenmodell zu entwickeln.